공동주택관리법시행규칙 제7장 공동주택관리분쟁조정 조문해설

 

 

공동주택관리 분쟁조정, 어떻게 진행될까?
공동주택관리법 시행규칙 제7장 조문 해설

아파트 관리 실무자가 반드시 알아야 할 분쟁조정 절차 총정리
아파트 단지에서는 일상적으로 다양한 분쟁이 발생합니다.
관리비, 공사계약, 입대의 운영, 장기수선충당금, 공용시설관리 등 크고 작은 쟁점들이 생기죠.

이런 분쟁을 신속하고 공정하게 해결하기 위해 마련된 제도가 바로 공동주택관리 분쟁조정 제도이며,

 이 절차와 요구 서류를 구체적으로 규정한 것이 공동주택관리법 시행규칙 제7장입니다.

오늘 포스팅에서는 시행규칙 제34조부터 제37조까지를 실무자 관점에서 상세히 해석하고,

실제 사례와 제출서류 체크리스트까지 모두 정리해 드립니다.

 

✅ 제34조 ― “조정의 신청” 절차 완전 해설

분쟁 당사자가 중앙분쟁조정위원회(법 제71조)를 통해 문제 해결을 시도하려면
반드시 별지 제39호서식 신청서 + 필수 첨부서류를 제출해야 합니다.

🔎 1. 제출해야 하는 서류(필수 5종)
시행규칙 제34조는 다음 5가지 서류를 반드시 요구합니다.

① 당사자간 교섭경위서
이 서류는 단순한 경위 설명이 아니라 다음 내용을 반드시 포함해야 합니다.
분쟁이 언제, 어떤 원인으로 발생했는지
신청 전까지 입주자대표회의·관리사무소·업체 간 협의 시도 내용
전화·문자·회의녹취 등 ‘입증 가능한 자료’ 포함

👉 실무 포인트: “협의를 시도했지만 실패했다”는 사실을 문서와 증거로 남기는 것이 핵심입니다.
조정위에서 가장 먼저 보는 자료가 바로 이 문서입니다.

② 신분증 사본 및 위임서류
신청인은 본인 확인이 필수입니다.
대리인이 신청할 경우에는 다음 서류가 모두 필요합니다.

위임장
인감증명서 또는 본인서명사실확인서
대리인 신분증 사본

 

③ 입주자대표회의가 신청할 경우
입대의 구성 신고를 증명하는 서류
(※ 통상, 지자체에 신고한 입대의 승인 공문 또는 신고필증)

 

④ 관리사무소장이 신청하는 경우
관리사무소장 배치신고 및 직인 신고증명서 사본
(인사‧배치 변경 시 최신 자료로 교체 필수)

⑤ 그 밖에 분쟁 해결에 필요한 객관적 자료

예:
계약서
회의록
공사내역서
관리비 산정근거
사진자료
감정서 등

👉 실무에서는 “자료의 양보다 객관성과 연관성”을 더 중시합니다.

 

🔎 2. 신청 후 절차: 중앙분쟁조정위원회의 통지

신청이 접수되면 조정위원회는 즉시 상대방에게 다음 두 가지를 송부합니다.

① 신청서 사본
원고와 피신청인 모두 동일한 자료를 기준으로 판단하기 위함입니다.

② 분쟁조정 답변서 양식(별지 제41호서식)
상대방은 반드시 이 답변서를 작성해 제출해야 하며,
기한 내 제출하지 않으면 불성실 대응으로 불리한 판단을 받을 수 있습니다.

 

 

🔎 3. 조정안 제시 후 당사자의 답변

조정위원회가 제안한 조정안은 당사자 수락 여부에 따라 효력이 달라집니다.

수락 시 → 조정 성립 → 재판상 화해와 동일한 효력

불수락 시 → 조정 불성립 → 소송 가능

이때 제출해야 하는 서류는 별지 제42호 답변서입니다.

 

 

✔️ 제34조 실무 체크리스트
아래 체크리스트 형태로 단지에서 바로 활용할 수 있습니다.

 

 

구분	확인사항	비고
1	신청서(별지 39호) 작성 여부	필수
2	당사자간 교섭경위서 작성	증빙자료 포함
3	신분증 또는 위임서류 첨부	대리 신청 시 필수
4	입대의 신청 시 구성 신고증명서 첨부	지자체 발급
5	관리소장 신청 시 배치·직인 신고증명서 첨부	최신 자료 확인
6	분쟁 관련 객관자료 첨부	회의록·계약서 등
7	조정위 통지 이후 답변서 제출 여부	기한 준수 필수
8	조정안 수락 여부 판단	법적 효력 중요

 

 

 

✅ 제35조 ― 조정 비용(수수료) 규정 해설

조정신청을 하려면 일정한 수수료를 납부해야 하며, 금액은 국토교통부 장관이 고시합니다.

주요 포인트
하자분쟁조정위원회 비용 규정을 준용
조정이 장기화되거나 추가 감정이 필요할 경우 비용 증가 가능
소송 대비 비용 절감 효과 매우 큼
(※ 실제 사례 기준: 소송 대비 약 80~90% 비용 절감)

실무에서는 입대의 예산 회계 기준에 따라
“일반관리비 집행 가능 여부”를 먼저 확인해야 합니다.

 

✅ 제36조 ― 선정대표자 선임계 제출

분쟁 당사자가 여러 명일 경우 대표자 1인을 선정할 수 있습니다.

실제 사례
입주자 25명이 ‘주차장 증설 공사’ 문제로 분쟁조정 신청
→ 대표 2명을 선정해 조정 참여

공사업체 측에서도 담당자 → 법무팀장으로 대표자 변경 가능

대표자 선정 또는 해임은 별지 제43호서식으로 제출합니다.

 

✅ 제37조 ― 조사관 증표

조정위원회 소속 조사관이 단지 점검을 나올 때 사용하는 신분증(증표) 규정입니다.
단지에서 현장조사 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

📌 확인 포인트

조사관의 증표(별지 제44호) 확인
조사 목적과 범위 확인
사진 촬영 여부 사전 설명 요구 가능
개인정보가 포함된 공간(관리실 등) 출입 시 기록 남기기
이 부분은 단지의 개인정보 보호 및 보안과 직결되므로
관리사무소장이 특히 신경 써야 합니다.

 

🧩 실무 사례 중심 해설
🎯 사례 1. 공사업체 하자 관련 조정 신청

문제: 옥상 방수 공사 후 누수 발생

입대의와 업체 간 협의 결렬
교섭경위서 + 공사계약서 + 누수 사진 + 감정서 제출
조정안: 보수공사 + 배상금 제시 → 양 당사자 수락
💡 포인트: 감정서가 있으면 조정 성립 가능성이 매우 높습니다.

🎯 사례 2. 관리비 부과 기준을 둘러싼 입주민 분쟁

입주민 12명 공동 신청
대표자 1명 선정하여 진행(제36조 적용)
조정위에서 “관리규약 해석 기준” 제시
입주자대표회의가 조정안을 수락하며 분쟁 종결
💡 포인트: 규약 해석 분쟁은 조정위 판단이 강한 기준점 역할을 합니다.

🎯 사례 3. 입대의 선거 무효 주장 분쟁

선거절차 하자 주장
선거공고, 후보등록 공문, 회의록 등 객관자료 제출
조정위는 “선거절차 일부 하자 있으나 무효까지는 아님” 판단
조정안: 향후 선거 절차 개선 권고
💡 포인트: 조정위는 단지 자치권을 존중하면서 ‘절차적 법령 준수’ 기준을 동시에 봅니다.

 

 

 

✔️  제7장 전체 핵심 정리

조문	내용 요약
제34조	조정 신청 절차 및 필요 서류 규정
제35조	조정 비용(수수료) 및 준용 규정
제36조	선정대표자 선임·해임·변경 절차
제37조	조사관 증표 및 현장조사 관련 규정

 

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공동주택관리법
1장~2장 / 총칙 , 공동주택의 관리방법  https://re-artwork.tistory.com/83
3장 / 입주자대표회의 및 관리규약  https://re-artwork.tistory.com/172
4장 / 관리비 및 회계운영  https://re-artwork.tistory.com/173
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공동주택관리법 시행령 
5장 ~7장 / https://re-artwork.tistory.com/118


공동주택관리법 시행규칙 
1조~2조 / 1조 총칙, 2조 공동주택의 관리방법 https://re-artwork.tistory.com/188

3조~4조 /  3조 입주자대표회의 및 관리규약 4조 시설관리 및 행위허가  https://re-artwork.tistory.com/189

13조 / 주택관리업자 및 사업자 선정방법 / https://re-artwork.tistory.com/167

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주택관리업자 적격심사제 점수 산정 완전 가이드 공동주택관리업자 입찰
https://re-artwork.tistory.com/82

 

 

 

 

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공동주택관리법 시행규칙
[시행 2025. 10. 31.] [국토교통부령 제1531호, 2025. 10. 31., 타법개정]

 

 

 

제7장 공동주택관리 분쟁조정


 제34조(조정의 신청 등) ① 법 제74조제1항에 따라 조정을 신청하려는 자는 별지 제39호서식의 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 법 제71조에 따른 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 “중앙분쟁조정위원회”라 한다)에 제출해야 한다. 이 경우 법 제22조에 따른 전자적 방법으로 필요한 서류를 제출할 수 있다. <개정 2021. 10. 22.>

1. 당사자간 교섭경위서(공동주택관리 분쟁이 발생한 때부터 조정을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자 간 일정별 교섭내용과 그 입증자료를 말한다) 1부

2. 신청인의 신분증 사본(대리인이 신청하는 경우에는 신청인의 위임장 및 인감증명서 또는 「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 본인서명사실확인서와 대리인의 신분증 사본을 말한다) 각 1부

3. 입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부

4. 관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부

5. 그 밖에 조정에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료

② 중앙분쟁조정위원회는 제1항에 따른 조정의 신청을 받은 때에는 즉시 별지 제40호서식의 통지서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 상대방에게 보내야 한다. <개정 2019. 10. 24.>

1. 신청인이 제출한 공동주택관리 분쟁조정 신청서 사본

2. 공동주택관리 분쟁조정 사건 답변서 제출 서식

③ 제2항에 따른 통지를 받은 상대방은 별지 제41호서식에 따른 답변서를 작성하여 중앙분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

④ 조정안을 제시받은 당사자는 법 제74조제4항에 따라 별지 제42호서식의 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

 제35조(조정의 비용) ① 법 제74조제1항에 따라 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청하려는 자는 같은 조 제7항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다. <신설 2019. 10. 24.>

② 법 제74조제1항에 따른 조정의 비용에 관해서는 제24조를 준용한다. 이 경우 “하자분쟁조정위원회”는 “중앙분쟁조정위원회”로 본다. <개정 2019. 10. 24.>


 제36조(선정대표자 선임계) 영 제83조에 따른 분쟁조정 사건에 대하여 대표자를 선정, 해임 또는 변경한 당사자들은 별지 제43호서식의 선임(해임ㆍ변경)계를 중앙분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.


 제37조(조사관 증표) 법 제76조제2항에 따른 증표는 별지 제44호서식과 같다.



        제8장 보칙


 제38조(검사공무원의 증표) ① 법 제92조제3항에 따른 증표는 별지 제45호서식과 같다.

② 법 제93조제1항에 따른 증표는 별지 제46호서식과 같다.


 제39조(규제의 재검토) 국토교통부장관은 다음 각 호의 사항에 대하여 다음 각 호의 기준일을 기준으로 3년마다(매 3년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전까지를 말한다) 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다. <개정 2023. 6. 13., 2024. 12. 27.>


1. 제7조제1항 및 별표 1에 따른 장기수선계획의 수립기준: 2025년 1월 1일

2. 제11조제2항 및 별표 2에 따른 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항: 2024년 1월 1일

3. 제15조에 따른 행위허가신청 등: 2017년 1월 1일

4. 제30조제1항제4호에 따른 관리사무소장의 업무: 2024년 1월 1일

5. 제30조제2항에 따른 관리사무소장 배치 및 직인 신고시 첨부해야 하는 서류의 종류 등: 2017년 1월 1일

6. 제33조에 따른 주택관리업자 등의 교육: 2017년 1월 1일

[전문개정 2016. 12. 30.]