공동주택관리법 8장 공동주택관리 분쟁조정 조문 해설

 

 

“공동주택 분쟁, 이제 법으로 조정한다”
입주민·관리소장·입대의가 꼭 알아야 할 분쟁조정제도

공동주택 분쟁, 왜 조정이 필요한가?

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아파트와 같은 공동주택에서는 입주민과 관리주체, 입주자대표회의 사이에서 다양한 갈등이 발생합니다.
대표적으로는 다음과 같은 사례들이 있죠.

관리비 부과 기준을 두고 입주민과 관리소장 간 분쟁
동대표 선출 과정의 절차적 하자
층간소음 문제로 인한 이웃 간 갈등
리모델링 추진 과정에서의 의견 충돌

이러한 문제는 법원 소송으로 가기 전, 행정적·중재적 절차로 해결할 수 있도록 마련된 제도가 바로
👉 공동주택관리 분쟁조정위원회 제도입니다.

이 제도는 「공동주택관리법」 제8장(제71조~제80조)에 근거하며,
국토교통부 산하 중앙위원회와 각 지방자치단체별 지방위원회가 운영되고 있습니다.

 

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1. 제71조 – 분쟁조정위원회의 설치 목적

🔹 설치 근거

공동주택관리 분쟁을 조정하기 위하여 국토교통부에 중앙위원회를, 시·군·구에 지방위원회를 둔다.

즉, 분쟁이 발생하면

시·군·구 단위에서는 지방위원회에서 1차적으로 다루고,

광역적 분쟁(두 개 이상의 시·군·구에 걸친 경우)이나 지방위원회가 없는 지역은 중앙위원회가 맡습니다.

🔹 조정 대상 (제71조 제2항)

아파트 내에서 흔히 발생하는 다음 사안들이 모두 해당됩니다.

입주자대표회의 구성·운영 관련 분쟁
관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 재정 분쟁
공용부분의 유지·보수·개량 관련 갈등
층간소음 문제
혼합주택단지(아파트+상가 등)에서의 관리 갈등
리모델링 관련 의견 충돌

단, 하자보수 및 하자담보책임(제36조·제37조) 관련 분쟁은 별도의 절차(하자심사·분쟁조정위원회)로 다뤄집니다.

 

 

 

2. 제72조 – 중앙 vs 지방위원회의 관할 구분

 

구분	담당 기관	주요 예시
중앙분쟁조정위원회	국토교통부 소속	- 두 개 이상 시·군·구에 걸친 분쟁- 지방위원회 미설치 지역- 쌍방 합의로 중앙 신청한 경우
지방분쟁조정위원회	각 시·군·구 소속	- 해당 지역 내 입주자대표회의·관리주체 간 분쟁- 층간소음·관리비 문제 등 일상적 사안

 

👉 즉, 대부분의 일반 분쟁은 지방위원회에서 먼저 해결되며,
복잡하거나 전국적 사안은 중앙위원회로 올라갑니다.

 

 

 

3. 제73조 – 중앙분쟁조정위원회의 구성

중앙위원회는 위원장 1명 포함, 15명 이내로 구성됩니다.
전문성과 공정성을 보장하기 위해 다양한 직역의 전문가가 참여합니다.

🔹 위원 자격 요건

국토부 고위 공무원 (1급~4급)

대학교 부교수 이상 또는 연구기관 종사자

판사·검사·변호사 경력 6년 이상

회계사, 세무사, 건축사, 노무사 등 전문직 10년 이상

주택관리사(관리소장 경력 10년 이상)

📌 법률·회계·건축·관리 실무가 고루 포함되어야 하며,
특히 법률전문가(판사·검사·변호사)는 3인 이상 포함되어야 한다는 점이 핵심입니다.

 

 

4. 제74조 – 분쟁조정 신청 및 절차
🔹 신청 대상
입주자대표회의, 관리주체, 입주민 등 이해관계가 있는 자라면 누구나 신청 가능.

🔹 절차 요약

절차	단계 내용	법령 근거
1단계	신청서 접수 (중앙 또는 지방위원회)	제74조①
2단계	위원회가 지체 없이 조정절차 개시	제74조②
3단계	조정기간 : 30일 이내 (필요 시 연장 가능)	제74조③
4단계	조정안 제시 → 당사자에게 송부	제74조③
5단계	당사자 30일 내 수락 여부 통보 (미통보 시 수락 간주)	제74조④
6단계	조정서 작성 → 양 당사자 송달	제74조⑤
7단계	효력 : 재판상 화해와 동일	제74조⑥

 

즉, 조정이 성립되면 소송 없이도 법적 구속력을 가지게 됩니다.
(재판상 화해 효력 → 강제집행 가능)

 

 

5. 제75조~제76조 – 사실조사 및 통지 의무

분쟁조정 신청이 들어오면 상대방(예: 관리주체, 입대의 등)에게 통지해야 하며,
해당 기관은 반드시 이에 응해야 합니다.

위원회는 필요 시 현장조사, 자료열람, 참고인 진술 청취도 가능하며,
조사자는 신분증(증표)을 제시해야 합니다.

👉 실무적으로는 관리소장이나 입대의 대표가 조정위원회에 출석해 진술하는 경우가 많습니다.


6. 제77조~제78조 – 조정 거부·중지 및 민사조정법 준용

조정 거부 사유 : 부정한 목적, 법원 소송 중복 등

소송 제기 시 : 조정 절차는 자동 중지

민사조정법 준용 : 시효 중단, 비공개 원칙, 비밀누설 금지

즉, 분쟁조정은 법원 절차와 유사하지만 비공개·비대립적 해결 방식입니다.

7. 제79조~제80조 – 위탁 운영 및 지방위원회 구성

국토부 장관은 중앙위원회 운영을
대한주택관리사협회, LH공사 등 공신력 있는 기관에 위탁할 수 있습니다.

또한 지방위원회는 각 지자체 조례로 운영되며,
조정 결과에 당사자들이 서면 동의하면 조정조서와 동일한 효력이 발생합니다.


8. 실무 사례
🧩 사례 ① 관리비 분쟁 조정

서울 B아파트에서는 관리비 부과 기준을 두고 입주민과 관리소장이 갈등.
→ 지방분쟁조정위원회에 조정 신청 → 관리규약 해석 기준에 따라 일부 부과항목이 조정됨.
결과: 소송 없이 합의로 종결.

🧩 사례 ② 동대표 선출 무효 논란

동대표 선출 공고 누락으로 입대의가 파행 운영되던 C아파트.
→ 중앙위원회에서 절차상 하자 인정, 재선거 권고 결정.
결과: 새로운 대표회의 구성 후 정상화.

 

 

✅ 공동주택 분쟁조정 신청 체크리스트

구분	확인사항
신청 가능 여부	분쟁이 하자보수 관련이 아닌가? (그 외 분쟁 가능)
신청 기관	시·군·구 분쟁조정위원회 → 중앙위원회 순
신청 서류	조정신청서, 관련 증빙서류(회의록·영수증 등)
처리 기한	원칙 30일 (최대 연장 가능)
결과 효력	재판상 화해와 동일 (법적 구속력 有)
비용	국토교통부 고시에 따른 수수료 납부 (통상 수만 원대)

 

 

결론 : 공동주택 분쟁, ‘소송 전 단계 해결’의 핵심 제도

공동주택관리법 제8장은 분쟁의 예방과 신속한 해결을 위해 설계된 조항입니다.
소송보다 빠르고 저렴하며, 당사자 간 대화를 통한 상생형 조정 시스템으로 운영됩니다.

이 제도를 활용하면 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
✅ 소송비용 절감
✅ 분쟁 해결까지의 시간 단축
✅ 입주민 간 갈등 완화
✅ 법적 구속력을 갖춘 합의 도출

 

 

📚 참고자료
공동주택관리법 (법제처 국가법령정보센터)
국토교통부 공동주택관리 분쟁조정위원회 안내
K-APT 공동주택관리정보시스템

 

 

 

 

2025.08.31 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제1장 ~2장 내 주택관리업자 관련 주요 조문 체크

2025.09.11 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 시행령 5장 부터 7장까지 해설, 장수선 하자보수 안전점검

2025.09.11 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 내 제7장 공동주택의 전문관리 조문 / 주택관리업 관련 조문

 

 

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공동주택관리법 8장 원문

 

 

제8장 공동주택관리 분쟁조정

제71조(공동주택관리 분쟁조정위원회의 설치)연혁문헌

① 공동주택관리 분쟁(제36조 및 제37조에 따른 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 분쟁은 제외한다. 이하 이 장에서 같다)을 조정하기 위하여 국토교통부에 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 "중앙분쟁조정위원회"라 한다)를 두고, 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말하며, 이하 같다)에 지방 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 "지방분쟁조정위원회"라 한다)를 둔다. 다만, 공동주택 비율이 낮은 시ㆍ군ㆍ구로서 국토교통부장관이 인정하는 시ㆍ군ㆍ구의 경우에는 지방분쟁조정위원회를 두지 아니할 수 있다. <개정 2020.6.9>

② 공동주택관리 분쟁조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.

1. 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 동별 대표자의 자격ㆍ선임ㆍ해임ㆍ임기에 관한 사항

2. 공동주택관리기구의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항

3. 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항

4. 공동주택(공용부분만 해당한다)의 유지ㆍ보수ㆍ개량 등에 관한 사항

5. 공동주택의 리모델링에 관한 사항

6. 공동주택의 층간소음에 관한 사항

7. 혼합주택단지에서의 분쟁에 관한 사항

8. 다른 법령에서 공동주택관리 분쟁조정위원회가 분쟁을 심의ㆍ조정할 수 있도록 한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 분쟁의 심의ㆍ조정이 필요하다고 대통령령 또는 시ㆍ군ㆍ구의 조례(지방분쟁조정위원회에 한정한다)로 정하는 사항

제72조(중앙ㆍ지방분쟁조정위원회의 업무 관할)

① 중앙분쟁조정위원회는 제71조제2항 각 호의 사항 중 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.

1. 둘 이상의 시ㆍ군ㆍ구의 관할 구역에 걸친 분쟁

2. 시ㆍ군ㆍ구에 지방분쟁조정위원회가 설치되지 아니한 경우 해당 시ㆍ군ㆍ구 관할 분쟁

3. 분쟁당사자가 쌍방이 합의하여 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 분쟁

4. 그 밖에 중앙분쟁조정위원회에서 관할하는 것이 필요하다고 대통령령으로 정하는 분쟁

② 지방분쟁조정위원회는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 관할 구역에서 발생한 분쟁 중 제1항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상인 분쟁 외의 분쟁을 심의ㆍ조정한다.

제73조(중앙분쟁조정위원회의 구성 등)연혁

① 중앙분쟁조정위원회는 위원장 1명을 포함한 15명 이내의 위원으로 구성한다.

② 중앙분쟁조정위원회의 위원은 공동주택관리에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제3호에 해당하는 사람이 3명 이상 포함되어야 한다.

1. 1급부터 4급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원

2. 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람

3. 판사ㆍ검사 또는 변호사의 직에 6년 이상 재직한 사람

4. 공인회계사ㆍ세무사ㆍ건축사ㆍ감정평가사 또는 공인노무사의 자격이 있는 사람으로서 10년 이상 근무한 사람

5. 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 사람

6. 그 밖에 공동주택관리에 대한 전문적 지식을 갖춘 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 중앙분쟁조정위원회의 위원장의 임명, 공무원이 아닌 위원의 임기 및 연임에 관한 사항, 보궐위원의 임기, 공무원이 아닌 위원이 본인의 의사에 반하여 해촉되지 아니할 권리는 제40조제5항, 제8항, 제9항을 각각 준용한다. <개정 2020.12.8>

④ 중앙분쟁조정위원회의 위원장의 직무나 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때의 직무 대행은 제40조제10항을 준용한다. 이 경우 제40조제10항 중 "분과위원장"은 "위원"으로 본다. <개정 2020.12.8>

⑤ 중앙분쟁조정위원회의 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관하여는 제41조를 준용한다.

⑥ 중앙분쟁조정위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑦ 중앙분쟁조정위원회는 위원회의 소관 사무 처리절차와 그 밖에 위원회의 운영에 관한 규칙을 정할 수 있다.

⑧ 중앙분쟁조정위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제74조(분쟁조정의 신청 및 조정 등)연혁문헌

① 제71조제2항 각 호의 사항에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

② 중앙분쟁조정위원회는 제1항에 따라 조정의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 중앙분쟁조정위원회는 필요하다고 인정하면 당사자나 이해관계인을 중앙분쟁조정위원회에 출석하게 하여 의견을 들을 수 있다.

③ 중앙분쟁조정위원회는 제2항에 따른 조정절차를 개시한 날부터 30일 이내에 그 절차를 완료한 후 조정안을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다. 다만, 부득이한 사정으로 30일 이내에 조정절차를 완료할 수 없는 경우 중앙분쟁조정위원회는 그 기간을 연장할 수 있다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 서면으로 통지하여야 한다.

④ 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 중앙분쟁조정위원회에 서면으로 통보하여야 한다. 이 경우 30일 이내에 의사표시가 없는 때에는 수락한 것으로 본다.

⑤ 당사자가 조정안을 수락하거나 수락한 것으로 보는 경우 중앙분쟁조정위원회는 조정서를 작성하고, 위원장 및 각 당사자가 서명ㆍ날인한 후 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다. 다만, 수락한 것으로 보는 경우에는 각 당사자의 서명ㆍ날인을 생략할 수 있다.

⑥ 당사자가 제5항에 따라 조정안을 수락하거나 수락한 것으로 보는 때에는 그 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항에 관한 것은 그러하지 아니하다.

⑦ 조정의 신청절차 및 방법, 비용의 부담 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

⑧ 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 바에 따라 수수료를 납부하여야 한다. <신설 2021.8.10>

제75조(분쟁조정 신청의 통지 등)문헌

① 중앙분쟁조정위원회의 분쟁조정 신청에 대한 상대방 통지 의무, 통지를 받은 상대방의 답변서 제출 의무는 제46조제1항, 제2항을 각각 준용한다.

② 중앙분쟁조정위원회로부터 분쟁조정 신청에 관한 통지를 받은 입주자대표회의(구성원을 포함한다)와 관리주체는 분쟁조정에 응하여야 한다.

제76조(사실 조사ㆍ검사 등)문헌

① 중앙분쟁조정위원회는 위원 또는 제79조제2항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직(이하 "중앙분쟁조정위원회의 사무국"이라 한다)의 직원으로 하여금 해당 공동주택 등에 출입하여 조사ㆍ검사 및 열람하게 하거나 참고인의 진술을 들을 수 있도록 할 수 있다. 이 경우 당사자와 이해관계인은 이에 협조하여야 한다.

② 제1항에 따라 조사ㆍ검사 등을 하는 사람은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제77조(조정의 거부와 중지)문헌

① 중앙분쟁조정위원회는 분쟁의 성질상 분쟁조정위원회에서 조정을 하는 것이 맞지 아니하다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정하면 그 조정을 거부할 수 있다. 이 경우 조정의 거부 사유를 신청인에게 알려야 한다.

② 중앙분쟁조정위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우에는 조정의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 한다.

③ 중앙분쟁조정위원회의 분쟁의 당사자에 대한 조정의 절차 중 합의 권고에 관하여는 제42조제5항을 준용한다.

제78조(「민사조정법」 등의 준용 등)문헌

중앙분쟁조정위원회의 소멸시효의 중단 등에 관한 「민사조정법」의 준용이나 서류송달, 절차, 의사결정과정의 비공개 및 직무상 알게 된 비밀의 누설 금지에 관하여는 제47조 및 제50조를 준용한다.

제79조(중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리의 위탁)

① 국토교통부장관은 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 고시로 정하는 기관 또는 단체에 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 국토교통부장관은 예산의 범위에서 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 제1항에 따른 수탁 기관 또는 단체에 출연 또는 보조할 수 있다.

제80조(지방분쟁조정위원회)

① 지방분쟁조정위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원이 본인의 의사에 반하여 해촉되지 아니할 권리, 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관한 내용은 중앙분쟁조정위원회에 관한 규정을 준용한다.

② 분쟁당사자가 지방분쟁조정위원회의 조정결과를 수락한 경우에는 당사자 간에 조정조서(조정조서)와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

③ 지방분쟁조정위원회의 구성에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 지방분쟁조정위원회의 회의ㆍ운영 등에 필요한 사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정한다.

(출처 : 공동주택관리법 타법개정 2024.03.19 [법률 제20385호, 시행 2025.1.1.] 국토교통부 | 사법정보공개포털 법령)