공동주택관리법 제6장 하자담보책임 및 하자분쟁조정 조문 해설 정리

 

공동주택관리법 제6장 완전 해설
하자담보책임부터 하자분쟁조정까지, 입주민이 꼭 알아야 할 모든 것

아파트는 수천 세대가 함께 사용하는 복합 건축물입니다.
입주 초기에는 깨끗해 보이지만, 시간이 지나면 누수·균열·단열 불량 등 하자(瑕疵) 문제가 하나둘 드러납니다.

이때 중요한 것은 “누가 책임지고, 어떻게 보수하며, 언제까지 청구할 수 있는가” 입니다.
바로 이러한 하자 처리의 법적 틀을 정한 것이 공동주택관리법 제6장입니다.

 

 

제36조 하자담보책임의 원칙

 

하자담보책임이란?
하자담보책임이란, 사업주체(시행사‧시공사 등)가
공동주택의 구조상 또는 시공상 하자로 인해 기능이나 안전에 문제가 생긴 경우,
이를 보수하거나 그 비용을 부담해야 하는 책임을 의미합니다.

 

주요내용요약

구분	내용
책임 주체	공동주택을 건설·공급한 사업주체
책임 범위	공용부분 및 세대 내부 하자
청구 주체	입주자대표회의, 관리주체 또는 입주자 등
하자담보기간	부위별로 다름 (예: 주요구조부 10년, 기타 시설 2~5년)
근거 규정	「주택법」 제46조 및 공동주택관리법 제36조

 

💡 포인트
하자담보책임은 “사업주체가 입주 후 일정기간 동안 아파트의 품질을 보증해야 한다”는 개념입니다.
단순 하자가 아닌, 구조적·기능적 결함까지 포함됩니다.

예시 사례
서울 A아파트는 입주 4년 차에 외벽 누수가 발생했는데,
하자담보기간(외벽 방수 5년)이 남아 있어 시공사가 무상 보수를 진행했습니다.
반면 B단지는 하자보수 요청을 지연해, 법적 청구기간이 지나 비용을 입주민이 부담했습니다.

즉, 하자는 발견 즉시 신고해야 합니다.

 

 

 

 

제37조 하자보수 청구 및 절차
하자 발생 시 입주자대표회의 또는 관리주체는
사업주체에게 보수를 청구하거나, 보수비용을 청구할 수 있습니다.

절차 요약
하자 발견
→ 관리주체가 하자부위를 기록하고 증거(사진·일지 등) 확보

하자 통보
→ 사업주체(또는 하자보수보증기관)에 서면 통보

보수 요청 기한
→ 통보일로부터 15일 이내 보수계획 제출

미이행 시 조치
→ 입주자대표회의가 직접 보수 후 비용 청구 가능

분쟁 발생 시
→ 하자분쟁조정위원회(제71조) 조정 신청 가능

⚙️ 실무 팁
보수 청구는 내용증명 형식으로 남겨야 하며,
구두 요청만으로는 법적 효력이 약합니다.

 

제38조 하자보수보증금 제도
하자보수보증금은 시공사 또는 사업주체가 보수 이행을 담보하기 위해 예치하는 금액입니다.

구분	내용
보증금 주체	사업주체(시행사·시공사)
보증금 관리	관리주체 또는 입주자대표회의 계좌에 예치
사용 목적	하자보수 불이행 시, 보수비용 충당
관련 기관	보증보험사(예: HUG 주택도시보증공사)

 

핵심 포인트
하자보수보증금은 “입주민의 권리 보호 장치”입니다.
시공사가 사라지거나 부도가 나더라도, 이 금액으로 하자를 보수할 수 있습니다

제39조 하자소송 및 분쟁 조정 절차

하자보수 청구에도 시공사가 응하지 않거나,
보수 수준에 대한 다툼이 발생하면 분쟁조정 또는 소송으로 이어집니다.

절차 흐름도
하자발생 → 하자통보 → 시공사 미보수 →
입주자대표회의 직접보수 →
하자보수비 청구 또는 조정 신청 →
조정 불성립 시 법원 소송 제기

📘 참고:
하자소송의 시효는 하자담보기간 종료일로부터 1년입니다.

 

 

 

제40조  하자분쟁조정위원회: 분쟁의 조정자

하자분쟁조정위원회는
국토교통부 산하에 설치된 공동주택 하자분쟁 전문조정기관입니다.

항목	내용
설치 근거	공동주택관리법 제71조
구성	법률가, 건축·설비 전문가, 소비자단체 등
기능	하자 범위, 비용, 책임기간 등에 대한 조정
신청 주체	입주자대표회의, 관리주체, 사업주체 등
처리 기간	접수 후 60일 이내 조정결정 (필요 시 연장 가능)

 

💬 조정의 효력
당사자 쌍방이 조정안을 수락하면,
조정서는 ‘재판상 화해’와 동일한 효력을 가집니다.

 실제 사례
경기도 B아파트는 지하주차장 누수 하자(보증기간 내)에 대해
시공사와 금액 산정을 두고 갈등이 있었으나,
분쟁조정위원회의 감정결과에 따라 90%의 공사비를 보전받았습니다.

 

 

 

제41조 하자심사 및 감정 절차

하자 여부가 명확하지 않을 때,
하자분쟁조정위원회는 전문기관의 하자감정을 통해 사실관계를 규명합니다.

📌 절차 요약
조정위원회에서 하자감정 결정
국토부 지정 전문기관(감정인)이 현장 조사
감정서 제출 → 조정 또는 소송의 기초자료로 활용

유의사항
감정 비용은 통상 청구인이 선납하지만,
조정 결과에 따라 사업주체에게 환급 청구가 가능합니다.

 

제42조  하자정보의 관리 및 공개

하자 발생 현황, 감정 결과, 조정 결정 내용 등은
공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통해 공개됩니다.

항목	공개대상	비고
하자보수 이행 현황	사업주체별	하자책임 투명성 확보
분쟁조정 사례	단지명 비공개	교육·참고용 자료
하자보수보증금 운용 내역	지자체 및 국토부 점검 대상

 

💡 입주민은 자신이 거주하는 단지의 하자보수 현황을 K-apt(공동주택관리정보시스템)에서 직접 확인할 수 있습니다.

 

 

 

하자관리 실무 체크리스트

구분	점검 항목	확인여부
하자접수	하자통보일 및 사진 증거 확보	□
보수요청	내용증명 발송 및 보수계획서 수령	□
하자보증금	예치기관·금액·사용절차 확인	□
분쟁조정	신청서류·감정의뢰 절차 숙지	□
정보공개	K-apt 등록 여부 점검	□

 

📚 실무 Tip ― 하자보수 청구를 제대로 하려면?

공사별 하자담보기간 숙지
주요구조부: 10년
방수·난방·배관: 5년
조경·도장 등 기타: 2년
증거는 곧 무기다

사진, 일지, 세대별 민원 기록 등
보수 후 상태 비교자료 보관
조정은 빠를수록 유리하다
하자 발생 즉시 조정신청 시 효율적 해결
소송은 시간·비용 부담이 큼

 

 

 “하자관리의 핵심은 신속한 대응과 기록”

 

공동주택관리법 제6장은 입주민의 재산을 지키는 최후의 방어선입니다.
하자 자체보다 무서운 것은 지연 대응과 증거 부족입니다.

입주자대표회의와 관리주체는
하자보수 청구, 보증금 관리, 조정신청 절차를 체계화해
“문제는 생기더라도 해결은 빠르게”라는 시스템을 구축해야 합니다.

결국 하자관리의 수준이 곧 단지 관리의 신뢰도를 결정합니다.

 

 

📎 참고자료
「공동주택관리법」 제6장 (법률 제21065호, 2025.10.1 시행)
「주택법」 제46조, 제49조
 국토교통부 고시 「하자심사 및 분쟁조정 운영규정」

 

 

공동주택관리법 관련 지난 포스팅 글 목록

2025.08.31 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제1장 ~2장 내 주택관리업자 관련 주요 조문 체크

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제3장 완전해설 제3장입주자대표회의 및 관리규약

 

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영 조문 완전해설

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가 완전 해설 아파트시설관리행위허가법령

2025.10.17 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 8장 공동주택관리 분쟁조정 조문 해설

2025.10.23 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제10장 보칙 조문 분석

 

 

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공동주택관리법 내 제6장 전문 

공동주택관리법
[시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 

 

 제6장 하자담보책임 및 하자분쟁조정

 

        제1절 하자담보책임 및 하자보수

 제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다. <개정 2017. 4. 18.>

1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자

2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자

4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

② 제1항에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)을 공급한 제1항제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>

1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날

2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>


 제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)

② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다. <개정 2017. 4. 18.>

③ 제1항에 따라 청구된 하자의 보수와 제2항에 따른 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다. <신설 2020. 12. 8.>

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상ㆍ절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 12. 8.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 6. 9., 2020. 12. 8.>


 제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용) ① 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산한다) 동안 예치하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 4. 18.>

② 입주자대표회의등은 제1항에 따른 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

③ 제1항에 따른 하자보수보증금을 예치받은 자(이하 “하자보수보증금의 보증서 발급기관”이라 한다)는 하자보수보증금을 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다. <신설 2017. 4. 18.>

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 하자보수보증금 사용내역과 제3항에 따른 하자보수보증금 지급 내역을 매년 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 제공하여야 한다. <신설 2020. 10. 20.>

⑤ 하자보수보증금의 지급을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다. <신설 2020. 12. 8.>

⑥ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 하자보수보증금의 예치금액ㆍ증서의 보관, 청구요건, 지급시기ㆍ기준 및 반환 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 10. 20., 2020. 12. 8.>


 제38조의2(하자보수청구 서류 등의 보관 등) ① 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체(제2조제1항제10호가목부터 다목까지의 규정에 따른 관리주체를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 하자보수 이력, 담보책임기간 준수 여부 등의 확인에 필요한 것으로서 하자보수청구 서류 등 대통령령으로 정하는 서류를 대통령령으로 정하는 바에 따라 보관하여야 한다.

② 제1항에 따라 하자보수청구 서류 등을 보관하는 관리주체는 입주자 또는 입주자대표회의가 해당 하자보수청구 서류 등의 제공을 요구하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 제공하여야 한다.

③ 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제13조제1항을 준용하여 해당 공동주택의 하자보수청구 서류 등을 인계하여야 한다.

[본조신설 2020. 12. 8.]

        제2절 하자심사ㆍ분쟁조정 및 분쟁재정 <개정 2020. 12. 8.>


 제39조(하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 설치 등) ① 제36조부터 제38조까지에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 제2항의 사무를 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사ㆍ분쟁조정위원회(이하 “하자분쟁조정위원회”라 한다)를 둔다. <개정 2020. 12. 8.>

② 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 4. 18., 2020. 12. 8., 2022. 6. 10.>

1. 하자 여부 판정

2. 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체ㆍ하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 “사업주체등”이라 한다)과 입주자대표회의등ㆍ임차인등 간의 분쟁의 조정 및 재정

3. 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등ㆍ설계자ㆍ감리자 및 「건설산업기본법」 제2조제13호ㆍ제14호에 따른 수급인ㆍ하수급인 간에 발생하는 분쟁의 조정 및 재정

4. 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

③ 하자분쟁조정위원회에 하자심사ㆍ분쟁조정 또는 분쟁재정(이하 “조정등”이라 한다)을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청서를 제출하여야 한다. <개정 2020. 12. 8.>

④ 제3항에 따라 신청된 조정등을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등이 포함된 하자판정에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 12. 8.>

[제목개정 2020. 12. 8.]


 제40조(하자분쟁조정위원회의 구성 등) ① 하자분쟁조정위원회는 위원장 1명을 포함한 60명 이내의 위원으로 구성하며, 위원장은 상임으로 한다. <개정 2017. 4. 18., 2020. 12. 8.>

② 하자분쟁조정위원회에 하자 여부 판정, 분쟁조정 및 분쟁재정을 전문적으로 다루는 분과위원회를 둔다. <개정 2020. 12. 8.>

③ 하자 여부 판정 또는 분쟁조정을 다루는 분과위원회는 하자분쟁조정위원회의 위원장(이하 “위원장”이라 한다)이 지명하는 9명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다. <신설 2020. 12. 8.>

④ 분쟁재정을 다루는 분과위원회는 위원장이 지명하는 5명의 위원으로 구성하되, 제7항제3호에 해당하는 사람이 1명 이상 포함되어야 한다. <신설 2020. 12. 8.>

⑤ 위원장 및 분과위원회의 위원장(이하 “분과위원장”이라 한다)은 국토교통부장관이 임명한다. <개정 2020. 12. 8.>

⑥ 위원장은 분과위원회별로 사건의 심리 등을 위하여 전문분야 등을 고려하여 3명 이상 5명 이하의 위원으로 소위원회를 구성할 수 있다. 이 경우 위원장이 해당 분과위원회 위원 중에서 소위원회의 위원장(이하 “소위원장”이라 한다)을 지명한다. <개정 2020. 12. 8.>

⑦ 하자분쟁조정위원회의 위원은 공동주택 하자에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제3호에 해당하는 사람이 9명 이상 포함되어야 한다. <개정 2017. 4. 18., 2020. 12. 8.>

1. 1급부터 4급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원이거나 이와 같은 직에 재직한 사람

2. 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람

3. 판사ㆍ검사 또는 변호사의 직에 6년 이상 재직한 사람

4. 건설공사, 전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사, 시설물 정밀안전진단 또는 감정평가에 관한 전문적 지식을 갖추고 그 업무에 10년 이상 종사한 사람

5. 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 사람

6. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사 또는 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사로서 그 업무에 10년 이상 종사한 사람

7. 삭제 <2017. 4. 18.>

⑧ 위원장과 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있으며, 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다. <개정 2020. 12. 8.>

⑨ 하자분쟁조정위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원은 다음 각 호에 해당하는 경우를 제외하고는 본인의 의사에 반하여 해촉되지 아니한다. <개정 2020. 12. 8.>

1. 신체상 또는 정신상의 장애로 직무를 수행할 수 없는 경우

2. 「국가공무원법」 제33조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

3. 그 밖에 직무상의 의무 위반 등 대통령령으로 정하는 해촉 사유에 해당하는 경우

⑩ 위원장은 하자분쟁조정위원회를 대표하고 그 직무를 총괄한다. 다만, 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 경우에는 위원장이 미리 지명한 분과위원장 순으로 그 직무를 대행한다. <개정 2020. 12. 8.>


 제41조(위원의 제척 등) ① 하자분쟁조정위원회의 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사건의 조정등에서 제척된다. <개정 2021. 8. 10.>

1. 위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 사건의 당사자가 되거나 해당 사건에 관하여 공동의 권리자 또는 의무자의 관계에 있는 경우

2. 위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우

3. 위원이 해당 사건에 관하여 증언이나 제48조에 따른 하자진단 또는 하자감정을 한 경우

4. 위원이 해당 사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하였거나 관여한 경우

5. 위원이 해당 사건의 원인이 된 처분 또는 부작위에 관여한 경우

6. 위원이 최근 3년 이내에 해당 사건의 당사자인 법인 또는 단체의 임원 또는 직원으로 재직하거나 재직하였던 경우

7. 위원이 속한 법인 또는 단체(최근 3년 이내에 속하였던 경우를 포함한다)가 해당 사건에 관하여 설계, 감리, 시공, 자문, 감정 또는 조사를 수행한 경우

8. 위원이 최근 3년 이내에 해당 사건 당사자인 법인 또는 단체가 발주한 설계, 감리, 시공, 감정 또는 조사를 수행한 경우

② 하자분쟁조정위원회는 제척의 원인이 있는 경우에는 직권 또는 당사자의 신청에 따라 제척 결정을 하여야 한다.

③ 당사자는 위원에게 공정한 조정등을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 하자분쟁조정위원회에 기피신청을 할 수 있으며, 하자분쟁조정위원회는 기피신청이 타당하다고 인정하면 기피 결정을 하여야 한다.

④ 위원은 제1항 또는 제3항의 사유에 해당하는 경우에는 스스로 그 사건의 조정등에서 회피(回避)하여야 한다.

⑤ 하자분쟁조정위원회는 제3항에 따른 기피신청을 받으면 그 신청에 대한 결정을 할 때까지 조정등의 절차를 중지하여야 하고, 기피신청에 대한 결정을 한 경우 지체 없이 당사자에게 통지하여야 한다. <신설 2021. 8. 10.>

⑥ 조정등의 절차에 관여하는 제49조제1항에 따른 하자분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직의 직원에 대하여는 제1항부터 제5항까지의 규정을 준용한다. <개정 2021. 8. 10.>

 제42조(하자분쟁조정위원회 회의 등) ① 위원장은 전체위원회, 분과위원회 및 소위원회의 회의를 소집하며, 해당 회의의 의장은 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 전체위원회: 위원장

2. 분과위원회: 분과위원장. 다만, 제43조제5항에 따른 재심의 등 대통령령으로 정하는 사항을 심의하는 경우에는 위원장이 의장이 된다.

3. 소위원회: 소위원장

② 전체위원회는 다음 각 호에 해당하는 사항을 심의ㆍ의결한다. 이 경우 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 그 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

1. 하자분쟁조정위원회 의사에 관한 규칙의 제정ㆍ개정 및 폐지에 관한 사항

2. 분과위원회에서 전체위원회의 심의ㆍ의결이 필요하다고 요구하는 사항

3. 그 밖에 위원장이 필요하다고 인정하는 사항

③ 분과위원회는 하자 여부 판정, 분쟁조정 및 분쟁재정 사건을 심의ㆍ의결하며, 회의는 그 구성원 과반수(분쟁재정을 다루는 분과위원회의 회의의 경우에는 그 구성원 전원을 말한다)의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 이 경우 분과위원회에서 의결한 사항은 하자분쟁조정위원회에서 의결한 것으로 본다. <개정 2020. 12. 8.>

④ 소위원회는 다음 각 호에 해당하는 사항을 심의ㆍ의결하거나, 소관 분과위원회의 사건에 대한 심리 등을 수행하며, 회의는 그 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결한다. 이 경우 소위원회에서 의결한 사항은 하자분쟁조정위원회에서 의결한 것으로 본다.

1. 1천만원 미만의 소액 사건

2. 전문분야 등을 고려하여 분과위원회에서 소위원회가 의결하도록 결정한 사건

3. 제45조제2항 후단에 따른 조정등의 신청에 대한 각하

4. 당사자 쌍방이 소위원회의 조정안을 수락하기로 합의한 사건

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 단순한 사건

⑤ 하자분쟁조정위원회는 분쟁조정 신청을 받으면 조정절차 계속 중에도 당사자에게 하자보수 및 손해배상 등에 관한 합의를 권고할 수 있다. 이 경우 권고는 조정절차의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

⑥ 하자분쟁조정위원회의 의사 및 운영, 조정등의 각하 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>


 제42조의2(대리인) ① 제39조제3항에 따라 조정등을 신청하는 자와 그 상대방은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 대리인으로 선임할 수 있다.

1. 변호사

2. 제37조제1항제4호에 따른 관리단의 관리인

3. 제64조제1항에 따른 관리사무소장

4. 당사자의 배우자 또는 4촌 이내의 친족

5. 주택(전유부분에 한정한다)의 사용자

6. 당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 그 소속 공무원

7. 당사자가 법인인 경우에는 그 법인의 임원 또는 직원

② 다음 각 호의 행위에 대하여는 위임자가 특별히 위임하는 것임을 명확히 표현하여야 대리할 수 있다.

1. 신청의 취하

2. 조정안(調停案)의 수락

3. 복대리인(復代理人)의 선임

③ 대리인의 권한은 서면으로 소명(疎明)하여야 한다.

[본조신설 2017. 4. 18.]


 제43조(하자심사 등) ① 제42조제3항에 따라 하자 여부 판정을 하는 분과위원회는 하자의 정도에 비하여 그 보수의 비용이 과다하게 소요되어 사건을 제44조에 따른 분쟁조정에 회부하는 것이 적합하다고 인정하는 경우에는 신청인의 의견을 들어 대통령령으로 정하는 바에 따라 분쟁조정을 하는 분과위원회에 송부하여 해당 사건을 조정하게 할 수 있다. 이 경우 하자심사에 소요된 기간은 제45조제1항에 따른 기간 산정에서 제외한다. <개정 2020. 6. 9.>

② 하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 대통령령으로 정하는 사항을 기재하고 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항에 따라 하자 여부 판정서 정본을 송달받은 경우로서 하자가 있는 것으로 판정된 경우(제7항에 따라 하자 여부 판정 결과가 변경된 경우는 제외한다)에는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고, 그 결과를 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자분쟁조정위원회에 통보하여야 한다. <개정 2020. 12. 8.>

④ 제2항의 하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 제48조제1항에 따른 안전진단전문기관 또는 대통령령으로 정하는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이의신청을 할 수 있다. <개정 2017. 4. 18.>

⑤ 하자분쟁조정위원회는 제4항의 이의신청이 있는 경우에는 제2항의 하자 여부 판정을 의결한 분과위원회가 아닌 다른 분과위원회에서 해당 사건에 대하여 재심의를 하도록 하여야 한다. 이 경우 처리기간은 제45조제1항 및 제3항을 준용한다.

⑥ 하자분쟁조정위원회는 이의신청 사건을 심리하기 위하여 필요한 경우에는 기일을 정하여 당사자 및 제4항의 의견서를 작성한 안전진단기관 또는 관계 전문가를 출석시켜 진술하게 하거나 입증자료 등을 제출하게 할 수 있다. 이 경우 안전진단기관 또는 관계 전문가는 이에 따라야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

⑦ 제5항에 따른 재심의를 하는 분과위원회가 당초의 하자 여부 판정을 변경하기 위하여는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. 이 경우 출석위원 3분의 2 이상이 찬성하지 아니한 경우에는 당초의 판정을 하자분쟁조정위원회의 최종 판정으로 본다.

⑧ 제7항에 따라 재심의가 확정된 경우에는 하자분쟁조정위원회는 재심의 결정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다.

⑨ 하자분쟁조정위원회는 다음 각 호의 사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보할 수 있다. <신설 2020. 12. 8.>

1. 제3항에 따라 사업주체가 통보한 하자 보수 결과

2. 제3항에 따라 하자 보수 결과를 통보하지 아니한 사업주체의 현황

[제목개정 2020. 12. 8.]

 제44조(분쟁조정) ① 하자분쟁조정위원회는 제39조제2항제2호 및 제3호에 따른 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 사항을 기재한 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되, 합의한 내용이 명확하지 아니한 것은 제외한다)을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시하여야 한다.

② 제1항에 따른 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보하여야 한다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 본다.

③ 하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 제2항에 따라 조정안을 수락(대통령령으로 정하는 바에 따라 서면 또는 전자적 방법으로 수락한 경우를 말한다)하거나 기한까지 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

④ 제3항에 따른 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 대통령령으로 정하는 것은 그러하지 아니하다.

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 제44조의2(분쟁재정) ① 하자분쟁조정위원회는 분쟁의 재정을 위하여 심문(審問)의 기일을 정하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 당사자에게 의견을 진술하게 하여야 한다.

② 제1항에 따른 심문에 참여한 하자분쟁조정위원회의 위원과 하자분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직(이하 “하자분쟁조정위원회의 사무국”이라 한다)의 직원은 대통령령으로 정하는 사항을 기재한 심문조서를 작성하여야 한다.

③ 하자분쟁조정위원회는 재정 사건을 심리하기 위하여 필요한 경우에는 기일을 정하여 당사자, 참고인 또는 감정인을 출석시켜 대통령령으로 정하는 절차에 따라 진술 또는 감정하게 하거나, 당사자 또는 참고인에게 사건과 관계있는 문서 또는 물건의 제출을 요구할 수 있다.

④ 분쟁재정을 다루는 분과위원회는 재정신청된 사건을 분쟁조정에 회부하는 것이 적합하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 분쟁조정을 다루는 분과위원회에 송부하여 조정하게 할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 분쟁조정에 회부된 사건에 관하여 당사자 간에 합의가 이루어지지 아니하였을 때에는 재정절차를 계속 진행하고, 합의가 이루어졌을 때에는 재정의 신청은 철회된 것으로 본다.

⑥ 하자분쟁조정위원회는 재정절차를 완료한 경우에는 대통령령으로 정하는 사항을 기재하고 재정에 참여한 위원이 기명날인한 재정문서의 정본을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다.

⑦ 제6항에 따른 재정문서는 그 정본이 당사자에게 송달된 날부터 60일 이내에 당사자 양쪽 또는 어느 한쪽이 그 재정의 대상인 공동주택의 하자담보책임을 원인으로 하는 소송을 제기하지 아니하거나 그 소송을 취하한 경우 재판상 화해와 동일한 효력이 있다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항은 그러하지 아니하다.

[본조신설 2020. 12. 8.]


 제45조(조정등의 처리기간 등) ① 하자분쟁조정위원회는 조정등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정등의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 하자분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간(제2항에 따른 흠결보정기간 및 제48조에 따른 하자감정기간은 제외한다) 이내에 그 절차를 완료하여야 한다. <개정 2020. 6. 9., 2020. 12. 8.>

1. 하자심사 및 분쟁조정: 60일(공용부분의 경우 90일)

2. 분쟁재정: 150일(공용부분의 경우 180일)

② 하자분쟁조정위원회는 신청사건의 내용에 흠이 있는 경우에는 상당한 기간을 정하여 그 흠을 바로잡도록 명할 수 있다. 이 경우 신청인이 흠을 바로잡지 아니하면 하자분쟁조정위원회의 결정으로 조정등의 신청을 각하(却下)한다.

③ 제1항에 따른 기간 이내에 조정등을 완료할 수 없는 경우에는 해당 사건을 담당하는 분과위원회 또는 소위원회의 의결로 그 기간을 한 차례만 연장할 수 있으나, 그 기간은 30일 이내로 한다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 또는 대리인에게 서면으로 통지하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

④ 하자분쟁조정위원회는 제1항에 따른 조정등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 제48조제1항에 따라 하자진단을 실시한 안전진단기관 등의 의견을 들을 수 있다.

⑤ 조정등의 진행과정에서 조사ㆍ검사, 자료 분석 등에 별도의 비용이 발생하는 경우 비용 부담의 주체, 부담 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>

⑥ 하자분쟁조정위원회에 조정등을 신청하는 자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다. <신설 2017. 4. 18.>



 제46조(조정등의 신청의 통지 등) ① 하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다.

② 제1항에 따라 통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없으면 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

③ 제1항에 따라 하자분쟁조정위원회로부터 조정등의 신청에 관한 통지를 받은 사업주체등, 설계자, 감리자, 입주자대표회의등 및 임차인등은 분쟁조정에 응하여야 한다. 다만, 조정등의 신청에 관한 통지를 받은 입주자(공공임대주택의 경우에는 임차인을 말한다)가 조정기일에 출석하지 아니한 경우에는 하자분쟁조정위원회가 직권으로 제44조제1항에 따라 조정안을 결정하고, 이를 각 당사자 또는 그 대리인에게 제시할 수 있다. <개정 2015. 12. 29., 2017. 4. 18.>

④ 하자분쟁조정위원회의 조정등의 기일의 통지, 기피신청 절차, 당사자ㆍ참고인ㆍ감정인 및 이해관계자의 출석, 선정대표자, 조정등의 이행결과 등록 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 12. 8., 2021. 8. 10.>


 제47조(「민사조정법」 등의 준용) ① 하자분쟁조정위원회는 분쟁의 조정등의 절차에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항 및 소멸시효의 중단에 관하여는 「민사조정법」을 준용한다.

② 조정등에 따른 서류송달에 관하여는 「민사소송법」 제174조부터 제197조까지의 규정을 준용한다.


 제48조(하자진단 및 감정) ① 사업주체등은 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등 또는 임차인등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. 이 경우 하자진단을 의뢰받은 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 사업주체등과 입주자대표회의등 또는 임차인등에게 통보하여야 한다. <개정 2017. 4. 18.>

② 하자분쟁조정위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사건의 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있다.

1. 제1항의 하자진단 결과에 대하여 다투는 사건

2. 당사자 쌍방 또는 일방이 하자감정을 요청하는 사건

3. 하자원인이 불분명한 사건

4. 그 밖에 하자분쟁조정위원회에서 하자감정이 필요하다고 결정하는 사건

③ 제1항에 따른 하자진단에 드는 비용과 제2항에 따른 감정에 드는 비용은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담한다.


 제49조(하자분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리의 위탁) ① 국토교통부장관은 하자분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 「국토안전관리원법」에 따른 국토안전관리원(이하 “국토안전관리원”이라 한다)에 위탁할 수 있다. 이 경우 하자분쟁조정위원회의 사무국 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 1. 17., 2020. 6. 9., 2020. 12. 8.>

② 국토교통부장관은 예산의 범위에서 하자분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 국토안전관리원에 출연 또는 보조할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>


 제50조(절차의 비공개 등) ① 하자분쟁조정위원회가 수행하는 조정등의 절차 및 의사결정과정은 공개하지 아니한다. 다만, 분과위원회 및 소위원회에서 공개할 것을 의결한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 하자분쟁조정위원회의 위원과 하자분쟁조정위원회의 사무국 직원으로서 그 업무를 수행하거나 수행하였던 사람은 조정등의 절차에서 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.


 제51조(사실 조사ㆍ검사 등) ① 하자분쟁조정위원회가 조정등을 신청받은 때에는 위원장은 하자분쟁조정위원회의 사무국 직원으로 하여금 조정등의 대상물 및 관련 자료를 조사ㆍ검사 및 열람하게 하거나 참고인의 진술을 들을 수 있도록 할 수 있다. 이 경우 사업주체등, 입주자대표회의등 및 임차인등은 이에 협조하여야 한다. <개정 2017. 4. 18., 2020. 12. 8.>

② 제1항에 따라 조사ㆍ검사 등을 하는 사람은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.