공동주택관리법 제11장 벌칙 완벽 해설

공동주택관리법 제11장 완벽 해설

 위반 시 어떤 처벌이 내려질까? 벌칙·과태료 총정리

 

공동주택관리법은 아파트·연립주택 등 공동주택의 관리 질서를 유지하고,
입주민의 권익을 보호하기 위해 제정된 법입니다.

하지만 관리비 부당 사용, 자격 없는 관리사무소장, 불법 입찰 등
법령을 어기는 사례는 아직도 종종 발생하죠.

이러한 위법 행위를 제재하고 재발을 방지하기 위해 마련된 것이
바로 제11장 벌칙 조항(제97조~제102조) 입니다.

오늘 포스팅에서는
 형사처벌부터 과태료 부과까지 조문별로 알기 쉽게 해설해드립니다.

 

 

제97조 부정행위에 대한 형사처벌 (3년 이하 징역 or 3천만원 이하 벌금)

이 조항은 입찰이나 계약 과정에서 금품을 주고받는 부정행위를 엄격히 처벌합니다.

구분	내용
위반행위	부정한 방법으로 재물 또는 재산상 이익을 취득하거나 제공한 경우
형벌	3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
가중처벌	부정이익이 3천만원 초과 시 → 이익의 2배 이하 벌금 가능

핵심 포인트
공동주택 입찰·용역 선정 시 금품 제공은 ‘단순 관행’이 아닌 형사범죄입니다.
실제로 입찰 과정에서 커미션(리베이트)을 받은 사례는 형사처벌로 이어졌습니다.

 

 

제98조  무등록 영업 및 부정이익 행위 (2년 이하 징역 or 2천만원 이하 벌금)
위반 사례:
등록 없이 주택관리업을 운영한 자
거짓으로 등록한 자
입찰 시 부정이익을 주고받은 자

위반 내용	처벌
등록 없이 주택관리업 운영	2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
거짓 등록 또는 부정이익 취득	동일 처벌 (이익이 2천만원 초과 시 → 2배 벌금 가능)

관리업체 등록은 「공동주택관리법 제52조」에 근거합니다.
등록 없이 용역을 수주하거나 대행업을 운영하는 것은 불법입니다.

 

제99조  회계 부정, 자격 위반, 명의대여 등 실무상 주요 위반 (1년 이하 징역 or 1천만원 이하 벌금)

 

가장 현실적으로 자주 문제되는 조항입니다.

항목	위반 내용	처벌
① 회계감사 미실시	매년 의무 회계감사를 받지 않거나 허위로 받은 경우	1년 이하 징역 / 1천만원 이하 벌금
② 회계방해	감사자료 제출 거부, 거짓자료 제출	동일 처벌
③ 장부 미보관	회계장부나 증빙서류를 작성·보관하지 않음	동일 처벌
④ 행위허가 위반	제35조에 따른 행위허가 없이 개·증축 등 실시	동일 처벌
⑤ 비밀누설	직무상 알게 된 입주민 정보·내부자료 유출	동일 처벌
⑥ 무자격 관리사무소장	주택관리사 자격 없이 업무 수행	동일 처벌
⑦ 명의대여	타인에게 등록증·자격증을 빌려주거나 빌린 경우	동일 처벌
⑧ 행정조사 거부	조사·검사·감사를 거부하거나 방해	동일 처벌
⑨ 공사중지명령 위반	관청의 공사중지 명령 불이행	동일 처벌

사례 예시
A아파트 관리소장이 자격증 없이 근무하다 감사에 적발되어 벌금 700만원 부과.
B단지는 회계감사를 거짓 보고하여 형사고발 및 관리업체 교체 처분을 받음.

 

 

제100조  경미한 법 위반에 대한 벌금형 (1천만원 이하)

이 조항은 비교적 경미하지만 반복될 경우 행정처분으로 이어질 수 있습니다.

위반 내용	처벌
기술인력·장비 없이 관리행위	1천만원 이하 벌금
주택관리사 등 미배치	1천만원 이하 벌금

 

 

 

제101조 양벌규정 (법인 대표자도 함께 처벌)
법인 또는 개인 사업체가 위반행위를 저질렀을 경우,
실행자뿐 아니라 법인 자체도 벌금형에 처해집니다.

구분	내용
처벌 대상	위반행위를 한 법인 대표, 대리인, 사용인 등
적용 범위	제97조~제99조 위반행위
예외	법인이 위반방지를 위해 상당한 주의와 감독을 다한 경우 면책 가능

예시:
관리업체 직원이 불법 리베이트를 받았더라도,
대표가 관리감독을 소홀히 했다면 회사 자체도 벌금형을 받습니다.

 

 

 

제102조 과태료 규정 (500만원~2천만원 이하)

형사처벌보다는 가벼우나,
지자체의 행정점검에서 가장 자주 부과되는 제재입니다.

① 2천만원 이하 과태료
하자보수보증금 부당 사용 (제38조 위반)

② 1천만원 이하 과태료
장기수선계획 미이행
하자 판정 불이행
관리비 부당 사용
관리규약 미신고, 보고 거부 등

③ 500만원 이하 과태료
회의록 미작성·미공개
장기수선충당금 미적립
안전점검 미실시
회계감사 미공개
계약서 미공개
교육 미이수(관리소장, 입대의 등)

💬 실무에서 가장 많은 과태료 항목
관리비 내역 미공개 (제23조 위반)
장기수선계획 미검토 (제29조 위반)
회의록 공개 거부 (제14조 위반)

 

 

실무용 체크리스트  “우리 단지는 안전한가요?”

구분	점검 항목	위반 시 처벌
관리업 등록	등록증 유효 여부 확인	무등록 영업 → 2년 이하 징역
회계감사	매년 1회 이상 감사 실시	미실시 → 1년 이하 징역
장부보관	증빙·계약서 5년 이상 보관	미보관 → 벌금형
주택관리사	자격자 상근 여부	미배치 → 1천만원 이하 벌금
관리비 공개	홈페이지·게시판 공개	미공개 → 500만원 과태료
하자보증금	용도 외 사용 금지	2천만원 과태료

 

 

“법을 몰라도 책임은 피할 수 없다”

공동주택관리법의 벌칙 조항은 단순한 규제가 아닙니다.
입주민의 재산을 보호하고, 관리 투명성을 확보하기 위한 최후의 안전장치입니다.

입주자대표회의·관리소장·관리업체 모두
‘행정편의’라는 이유로 절차를 생략하거나,
‘관행’이라는 이름으로 금품을 주고받는 행위는 더 이상 용납되지 않습니다.

법을 숙지하고 준수하는 것이
결국 입주민의 신뢰와 단지의 가치를 지키는 길입니다.

 

 

📎 참고자료
「공동주택관리법」 제11장 (법률 제21065호, 2025.10.1 시행)
국토교통부 공동주택관리 매뉴얼 (2024)
공동주택관리정보시스템 K-apt.go.kr
사법정보공개포털 「공동주택관리법 벌칙 조항」

다른 장 조문분석 포스팅 바로 가기!

공동주택관리법 관련 지난 포스팅 글 목록

2025.08.31 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제1장 ~2장 내 주택관리업자 관련 주요 조문 체크

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제3장 완전해설 제3장입주자대표회의 및 관리규약

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영 조문 완전해설

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가 완전 해설 아파트시설관리행위허가법령

2025.10.17 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 8장 공동주택관리 분쟁조정 조문 해설

2025.10.23 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제10장 보칙 조문 분석

 

 

---

공동주택관리법
[시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 

 

제11장 벌칙


 제97조(벌칙) 제90조제1항을 위반하여 공모하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

조문체계도버튼
 제98조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.


1. 제52조제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자

2. 삭제 <2016. 1. 19.>

3. 제90조제2항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자


 제99조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2017. 3. 21., 2021. 8. 10., 2022. 6. 10.>


1. 제26조제1항을 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자

1의2. 제26조제5항을 위반하여 회계감사를 방해하는 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자

1의3. 제27조제1항을 위반하여 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자

1의4. 제35조제1항 및 제4항을 위반한 자(같은 조 제1항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외한다)

2. 제50조제2항 및 제78조를 위반하여 직무상 알게 된 비밀을 누설한 자

3. 제53조에 따른 영업정지기간에 영업을 한 자나 주택관리업의 등록이 말소된 후 영업을 한 자

4. 삭제 <2016. 1. 19.>

5. 제67조에 따라 주택관리사등의 자격을 취득하지 아니하고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자

6. 제90조제4항부터 제6항까지를 위반하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 자기의 등록증 또는 자격증을 빌려준 자

나. 다른 자의 성명 또는 상호를 사용하여 주택관리업 또는 주택관리사등의 업무를 수행하거나 다른 자의 등록증 또는 자격증을 빌린 자

다. 가목 또는 나목의 행위를 알선한 자

7. 제92조제1항 또는 제93조제1항ㆍ제3항ㆍ제4항에 따른 조사 또는 검사나 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 자

8. 제94조에 따른 공사 중지 등의 명령을 위반한 자


 제100조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.


1. 제6조제1항에 따른 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자

2. 제64조제1항을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자


 제101조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제97조부터 제99조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

조문체계도버튼연혁생활법령버튼
 제102조(과태료) ① 제38조제2항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2016. 1. 19.>

1. 제13조를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자

2. 삭제 <2017. 3. 21.>

3. 삭제 <2017. 3. 21.>

4. 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자

5. 제43조제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자

6. 제52조제5항을 위반하여 유사명칭을 사용한 자

7. 제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자

8. 제65조제5항을 위반하여 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 자

9. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2015. 12. 29., 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2018. 3. 13., 2019. 4. 23., 2020. 6. 9., 2020. 12. 8., 2021. 8. 10., 2022. 6. 10.>

1. 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

2. 제7조제1항 또는 제25조를 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자

3. 제10조의2제1항 본문 및 제4항에 따른 의무관리대상 공동주택의 전환 및 제외, 제11조제3항에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 제19조제1항에 따른 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 아니한 자

4. 제14조제8항을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 아니한 자

4의2. 제14조제9항 후단을 위반하여 회의록의 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자

5. 제23조제4항 또는 제5항을 위반하여 관리비 등의 내역을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

6. 제26조제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자

6의2. 제26조제6항을 위반하여 회계감사 결과를 제출 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 제출 또는 공개한 자

7. 삭제 <2017. 3. 21.>

8. 제27조제3항을 위반하여 장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 아니하거나 거짓으로 응한 자

9. 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

10. 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자

11. 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

12. 제31조에 따라 설계도서 등을 보관하지 아니하거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하지 아니한 자

13. 제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

14. 제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보 또는 보고하지 아니하거나 필요한 조치를 하지 아니한 자

15. 제35조제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

15의2. 제37조제5항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한 자

16. 제38조제2항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

16의2. 제38조의2제1항을 위반하여 하자보수청구 서류 등을 보관하지 아니한 자

16의3. 제38조의2제2항을 위반하여 하자보수청구 서류 등을 제공하지 아니한 자

16의4. 제38조의2제3항을 위반하여 공동주택의 하자보수청구 서류 등을 인계하지 아니한 자

16의5. 제43조제6항을 위반하여 하자분쟁조정위원회의 출석요구를 따르지 아니한 안전진단기관 또는 관계 전문가

16의6. 제44조의2제3항에 따라 하자분쟁조정위원회로부터 계속하여 2회의 출석 요구를 받고 정당한 사유 없이 출석하지 아니한 자 또는 출석하여 거짓으로 진술하거나 감정한 자

16의7. 제44조의2제3항에 따라 제출을 요구받은 문서 또는 물건을 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자

17. 제46조제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자 또는 제75조제1항에 따른 분쟁조정 신청에 대한 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자

18. 제46조제3항에 따른 조정등에 응하지 아니한 자(입주자 및 임차인은 제외한다) 또는 제75조제2항에 따른 분쟁조정에 응하지 아니한 자

18의2. 제51조제1항에 따른 조사ㆍ검사 및 열람을 거부하거나 방해한 자

19. 제52조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

20. 삭제 <2016. 1. 19.>

21. 삭제 <2016. 1. 19.>

22. 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 자

23. 제64조제5항에 따른 배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 아니한 자

24. 제66조제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자

25. 제70조에 따른 교육을 받지 아니한 자

26. 제92조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 자

27. 제93조제8항 또는 제94조제3항을 위반하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장으로부터 통보받은 명령, 조사 또는 검사, 감사 결과 등의 내용을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자 또는 열람, 복사 요구에 따르지 아니하거나 거짓으로 따른 자

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다.