공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영 조문 완전해설

  

💰 공동주택관리법 제4장 완전 해설
관리비 투명성·회계운영 공정성 강화의 핵심 법률

 

 

아파트에서 ‘관리비’는 입주민의 신뢰를 결정짓는 가장 민감한 영역입니다.
한 달에 수십억 원이 움직이는 대규모 단지도 많지만,
그만큼 비리·부정계약·불투명 회계 문제가 끊이지 않았죠.

이런 문제를 바로잡기 위해 만들어진 것이 바로「공동주택관리법 제4장」 - 관리비 및 회계운영입니다.

이 장은 “입주민이 낸 돈이 어떻게 쓰이는지, 누구에게 지급되는지,
그리고 그 과정이 얼마나 투명하게 공개되는지”를 규율합니다.

 

 

공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영

제23조 관리비 등의 납부 및 공개

 

 투명한 재정의 출발점

의무관리대상 공동주택(대체로 150세대 이상)은
입주민이 관리비를 납부할 의무가 있으며,
관리주체(관리소장 또는 위탁관리업체)는 이를 명확히 공개해야 합니다.

 

구분	내용
납부의무	입주자 등은 관리비를 관리주체에 납부해야 함
공개의무	관리주체는 관리비 세부내역을 홈페이지·게시판·공동주택관리정보시스템(K-APT)에 공개
공개대상	관리비, 사용료(전기·수도·승강기 등), 장기수선충당금, 기타 수입
공개주기	월별 산출내역 기준, 항목별 투명 공개
점검제도	지방자치단체장이 관리비 적정성 점검 가능 (부적정 시 개선 권고 가능)

 

📎 K-APT 시스템 에서도 조회가 가능합니다!

💡 TIP:
2023년 개정으로, 지방자치단체가 관리비 공개 내역을 점검할 수 있는 권한이 생겼어요.
부적정 관리비가 발견되면 입대의나 관리소장에게 ‘개선 권고’를 내릴 수 있습니다.

 

제24조 관리비예치금 ― 공용부분 유지비용의 기본금

관리비예치금은 공동주택의 공용부분(복도, 조경, 엘리베이터 등) 관리에 필요한
예비자금 성격의 금액입니다.

소유자로부터 미리 징수 가능
소유권이 이전되면 예치금 반환 의무 있음
미납 관리비가 있다면 예치금에서 정산 후 잔액 반환 가능

📌 정리하자면:
입주 초기의 “보증금 성격의 관리비”로 이해할 수 있으며,
투명한 징수·운용 기준은 대통령령으로 정합니다.

 

 제25조 관리비 집행을 위한 사업자 선정 ― 전자입찰 의무화

이 조항은 ‘입주민 돈이 누구 손에 들어가느냐’를 결정하는 핵심 규정입니다.

관리비, 장기수선충당금, 하자보수보증금 등 입주민 자금으로 사업자를 선정할 때에는
반드시 전자입찰 방식을 사용해야 합니다.

기준	내용
원칙	모든 사업자는 전자입찰로 선정
예외	국토교통부가 고시한 경우에 한해 오프라인 입찰 가능
관련 법령	「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조 및 제7조
투명성 장치	모든 입찰내역은 K-APT 시스템에 자동 기록

 

💬 사례:
서울 B아파트에서는 기존 수의계약으로 진행하던 청소용역을
2024년부터 전자입찰로 전환했더니, 연간 1,200만원 절감 효과가 있었습니다.

 

제26조 회계감사 ― 입주민이 낸 돈, 전문가가 검증한다

모든 의무관리대상 공동주택은
매년 1회 이상 외부 회계감사를 받아야 합니다.

 

회계감사 제도 요약

구분	내용
감사주기	매년 1회 이상 (단, 입주민 동의 시 1년 면제 가능)
감사대상	300세대 이상 → 2/3 이상 동의 시 면제 가능300세대 미만 → 과반수 동의 시 면제 가능
감사인	공인회계사법상 감사인 (입대의가 선정)
공개의무	감사보고서 제출 후 1개월 내 홈페이지·게시판 공개
보고의무	감사인은 감사 완료 후 1개월 내 지자체 및 K-APT에 결과 제출
금지행위	관리주체의 감사 방해, 허위자료 제출 등

 

📘 핵심 포인트:
회계감사를 면제받으려면 입주민의 명확한 서면동의가 있어야 하며,
그 사유를 동의서에 구체적으로 기재해야 합니다.

⚠️ 주의:
회계감사 보고서를 제출하지 않거나 조작할 경우,
향후 관리소장 교체 명령 또는 행정처분으로 이어질 수 있습니다.

 

 제27조 회계서류의 작성·보관 및 공개 ― 5년간 기록 의무

관리주체는 관리비, 예치금, 계약 등 모든 거래를 월별로 기록하고
최소 5년간 보관해야 합니다.

 

항목	보관기간
관리비 등 거래 장부 및 증빙서류	회계연도 종료 후 5년
사업자 선정 관련 서류	계약 체결일부터 5년

 

모든 서류는 전자문서 형태로 작성 및 보관 가능하며,
입주민이 요청하면 열람·복사할 수 있습니다.

다만, 아래의 정보는 예외입니다.

개인정보(주민등록번호 등)
의사결정·내부검토 중인 사안

📌 이 조항의 핵심:
👉 “입주민의 알 권리”와 “개인정보 보호”의 균형을 유지하라는 의미입니다.

💡 예시:
2023년 서울시 관리비 공개 모니터링 결과,
공개 의무 불이행 단지의 80%가 회계서류 미보관으로 확인되었습니다.

 

 제28조 계약서 공개 ― 관리비 집행의 마지막 단추

모든 의무관리대상 공동주택은
공사·용역 등과의 계약서를 체결 후 1개월 이내에 공개해야 합니다.

공개 대상 : 주택관리업자,공사업체,용역업체(청소, 경비, 소독 등)

공개 장소: 아파트 홈페이지,동별 게시판

📎 단, 주민 개인 정보 등은 제외하고 공개해야 합니다.

🧠 이유:
실제로 입찰은 투명하게 했더라도,
계약서에서 불합리한 조항(예: 추가비용, 하자보수 제외 등)이 들어가는 경우가 많기 때문입니다.
이 조항은 ‘계약 이후 부정’을 막는 장치입니다.

 

 

 

 

✅ 한눈에 보는 제4장 핵심 정리표

구분	조문번호	핵심 내용	키워드
관리비 공개	제23조	관리비 항목별 공개, K-APT 의무등록	#관리비공개
관리비예치금	제24조	공용부분 예비자금, 소유권 이전 시 정산	#예치금
사업자 선정	제25조	전자입찰 의무화, 공정한 계약절차	#전자입찰
회계감사	제26조	외부 감사 의무, 입주민 동의로 면제 가능	#회계감사
서류 보관	제27조	장부 5년 보관, 열람권 보장	#회계공개
계약서 공개	제28조	계약 후 1개월 내 전면 공개	#계약공개

 

 

💬 실무자가 꼭 알아야 할 체크리스트

점검항목	내용	확인여부
관리비 공개	항목별 공개 및 K-APT 등록 여부 확인	□
회계감사	연 1회 이상 실시 및 보고서 공개	□
전자입찰	용역·공사 모두 전자입찰로 진행	□
예치금 관리	소유권 이전 시 정산처리 완료	□
계약서 공개	계약서 1개월 내 게시판 공개	□
회계자료 보관	5년간 전자보관 및 열람가능	□

 

“입주민의 돈은 입주민의 눈으로 관리되어야 한다”

공동주택관리법 제4장은 단순히 회계규정이 아닙니다.
입주민의 권리, 자치의 투명성, 공동체 신뢰를 지키는 법적 기반입니다.

전자입찰과 회계공개가 일반화되면서,
“누가 얼마에 계약했는가”를 이제는 클릭 한 번으로 확인할 수 있습니다.

앞으로 아파트 관리의 핵심은
‘투명한 정보 공개’ + ‘입주민의 참여’ + ‘전문 회계관리’가 될 것입니다.

 

🔖 참고 및 관련 자료
「공동주택관리법」 제4장 (법률 제21065호, 2025.10.1 시행)
  국토교통부 공동주택관리정보시스템 K-APT 
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 (국토부 고시 제2024-87호)

 

 

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2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제3장 완전해설 제3장입주자대표회의 및 관리규약

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영 조문 완전해설

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가 완전 해설 아파트시설관리행위허가법령

2025.10.17 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 8장 공동주택관리 분쟁조정 조문 해설

2025.10.23 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제10장 보칙 조문 분석

2025.09.11 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 내 제7장 공동주택의 전문관리 조문 / 주택관리업 관련 조문

 

 

 

 

 

하단 공동주택관리법 조문 원문

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공동주택관리법
[시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

 

 

 

제4장 관리비 및 회계운영


 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.

④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통하여 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축ㆍ운영하는 공동주택관리정보시스템(이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 세대 수 미만의 공동주택 관리인은 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있으며, 구체적인 공개 내역ㆍ기한 등은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23., 2023. 10. 24.>

⑥ 지방자치단체의 장은 제4항에 따라 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등의 적정성을 확인하기 위하여 필요한 경우 관리비 등의 내역에 대한 점검을 대통령령으로 정하는 기관 또는 법인으로 하여금 수행하게 할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>

⑦ 지방자치단체의 장은 제6항에 따른 점검 결과에 따라 관리비 등의 내역이 부적정하다고 판단되는 경우 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>

⑧ 제6항에 따른 점검의 내용ㆍ방법ㆍ절차 및 제7항에 따른 개선 권고 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2023. 10. 24.>


 제24조(관리비예치금) ① 관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 “관리비예치금”이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.

② 관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.

③ 관리비예치금의 징수ㆍ관리 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.


1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것


 제26조(회계감사) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 연도에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 31., 2022. 6. 10.>

1. 300세대 이상인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 경우 그 연도

2. 300세대 미만인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우 그 연도

② 삭제 <2022. 6. 10.>

③ 관리주체는 제1항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

④ 제1항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 감사인의 추천을 요구하는 경우 입주자대표회의는 감사인의 추천을 의뢰한 후 추천을 받은 자 중에서 감사인을 선정하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

⑤ 제1항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. <개정 2022. 6. 10.>

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위

⑥ 제1항에 따른 회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 해당 공동주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. <신설 2017. 3. 21., 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

⑦ 관리주체는 제1항 단서에 따라 서면동의를 받으려는 경우에는 회계감사를 받지 아니할 사유를 입주자등이 명확히 알 수 있도록 동의서에 기재하여야 한다. <신설 2022. 6. 10.>

⑧ 관리주체는 제7항에 따른 동의서를 관리규약으로 정하는 바에 따라 보관하여야 한다. <신설 2022. 6. 10.>


 제27조(회계서류 등의 작성ㆍ보관 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 구분에 따른 기간 동안 해당 장부 및 증빙서류를 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다. <개정 2022. 6. 10.>

1. 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부 및 그 증빙서류: 해당 회계연도 종료일부터 5년간

2. 제7조 및 제25조에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정 관련 증빙서류: 해당 계약 체결일부터 5년간

② 국토교통부장관은 제1항제1호에 따른 회계서류에 필요한 사항을 정하여 고시할 수 있다. <신설 2021. 8. 10., 2022. 6. 10.>

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 제1항에 따른 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다. <개정 2021. 8. 10.>

1. 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보

2. 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

[제목개정 2022. 6. 10.]


 제28조(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. 이 경우 제27조제3항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>