공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가 완전 해설 아파트시설관리행위허가법령

 

 

이 번 제5장은 아파트 관리의 ‘안전‧시설‧행위’의 세 축을 다루며,
특히 장기수선계획, 안전점검, 행위허가 절차 등 실무자가 반드시 알아야 할 내용을 중심으로 구성되어 있습니다.

 

공동주택관리법 제5장 완전 해설

시설의 안전, 장기수선, 그리고 행위허가까지 한눈에 정리

 

공동주택의 관리란 단순히 청소나 보안만이 아닙니다.
엘리베이터, 난방시설, 옥상 방수, 배관 교체 등
시간이 지나며 ‘수리와 교체’가 필요한 모든 시설을 종합적으로 관리하는 일입니다.

이 과정에서 장기수선계획의 체계성, 안전관리의 전문성,
그리고 법적 절차를 거친 행위허가의 적법성이 아파트의 수명을 좌우합니다.

공동주택관리법 제5장은 바로 이러한 ‘시설관리의 법적 틀’을 제시합니다.

 

 

공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가

 제29조 장기수선계획

: “10년 후의 수리비까지 미리 설계하라”

공동주택의 장기수선계획은
말 그대로 건물의 주요 시설을 언제, 얼마에, 어떻게 교체할지를
미리 계획해두는 관리의 핵심 문서입니다.

 

구분	내용
수립 주체	300세대 이상, 승강기·중앙난방 공동주택의 사업주체
제출 시점	사용검사 신청 시 함께 제출
관리주체 인계	사용검사권자는 장기수선계획을 관리주체에 인계
검토주기	입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 검토·조정
조정 예외	입주민 과반수 동의 시 3년 이내라도 조정 가능
교육	관리소장은 장기수선계획 산출 및 공사방법 관련 교육 이수 가능

 

💡 핵심 포인트
장기수선계획은 단지의 ‘건강검진표’입니다.
3년마다 검토하지 않으면, 실제 교체시점과 예산이 불일치해
장기수선충당금이 모자라거나, 예산을 엉뚱하게 집행하는 문제가 생깁니다.

📍 실무사례
서울 ○○아파트는 엘리베이터 교체시기를 장기수선계획에 반영하지 않아
입주민 부담금이 갑자기 세대당 250만 원 이상으로 늘어난 사례가 있었습니다.
3년 주기 검토의 중요성을 보여주는 대표적 사례입니다.

 

제30조 ― 장기수선충당금

: 미래의 수리를 위한 준비금

장기수선충당금은 입주민이 매월 납부하는 ‘건물의 저축통장’입니다.
엘리베이터, 옥상 방수, 급수배관 등 주요시설의 교체 및 보수에 사용됩니다.

🔍 핵심 정리

항목	내용
징수 의무	관리주체는 소유자에게서 장기수선충당금을 징수
사용 원칙	장기수선계획에 따라 사용
예외 사용	입주자 과반수 동의 시, 하자진단·감정비용 등 사용 가능
세부사항	요율·산정방법·적립 및 사용 절차는 대통령령으로 규정

 

⚙️ 실무 포인트
장기수선충당금은 “관리비”와 구분됩니다.
관리비는 매월 소모성 경비(인건비, 전기료 등),
충당금은 장기적 교체·보수를 위한 적립금입니다.

✅ 점검 체크리스트
 장기수선충당금 사용 시 입주자 과반수 동의 확보 여부
 사용 후 회계공개 및 잔액 보고
 장기수선계획과 실제 공사 내용 일치 여부

 

제31조 ― 설계도서의 보관

: 아파트의 ‘설계 이력서’

관리주체는 공동주택의 모든 설계도서(건축도면, 구조도, 설비도면 등)를
보관하고, 시설 교체나 보수 내역을 기록해야 합니다.

이는 아파트의 “기술 매뉴얼”과 같으며,
향후 공사·감리·하자보수의 근거자료로 활용됩니다.

📎 실제 팁
설계도면이 사라진 단지는 공사 시 정확한 배관 위치나 구조를 몰라
불필요한 파손이 발생하기도 합니다.
도면의 전자보관은 필수입니다.

 

제32조 ― 안전관리계획 및 교육

: 사고를 막는 예방의 법칙

모든 의무관리대상 공동주택은
안전관리계획을 수립하고 안전관리자와 책임자를 지정해야 합니다.

🚨 주요 내용 요약

항목	내용
관리주체 의무	대통령령에 따라 안전관리계획 수립
교육 의무자	경비원, 시설안전관리자, 안전책임자
교육 주관	시장·군수·구청장 (경찰서, 소방서, 인증법인 위탁 가능)
교육 목적	방범·소방·시설안전 예방 중심

 

💬 중요 포인트
단순히 “교육받았다”가 아니라,
실제 교육 이수 증명서를 보관해야 합니다.
미이수 시 관리감독 기관의 시정명령 대상이 됩니다.

제33조 ― 안전점검

: 아파트의 건강검진 제도

관리주체는 「시설물의 안전 및 유지관리 특별법」에 따라
공동주택의 정기적인 안전점검을 실시해야 합니다.

구분	내용
의무 대상	모든 의무관리 공동주택
고층기준	16층 이상 또는 대통령령으로 정하는 15층 이하 공동주택
보고 의무	안전도 낮은 경우 입주자대표회의 및 지자체 보고
예산 확보	매년 안전점검·재난예방 예산을 확보해야 함

 

⚠️ 실무사례:
경기 A단지는 안전점검 결과 지하주차장 천장 균열이 발견되어
즉시 사용 제한 조치 후 보수 공사로 피해를 예방했습니다.

📎 안전점검은 단순 서류가 아닌 입주민 안전 확보의 생명선입니다.

 

제34조 ― 소규모 공동주택의 안전관리

의무관리대상이 아닌 소규모 공동주택(예: 다세대, 빌라)도
지자체장이 관리·점검·안전계획을 수행할 수 있습니다.

 

업무	주체
시설물 안전관리계획	지방자치단체
안전점검	지자체 또는 위탁기관
기타 사항	조례로 정함

 

💡 의미:
“관리사무소가 없는 소규모 주택도 방치되지 않는다”는 취지입니다.

 

 

제34조의2 ― 소규모 공동주택의 층간소음 상담제

2023년 신설 조항으로,
지자체가 소규모 공동주택 입주민을 대상으로 층간소음 상담·교육·진단을 지원할 수 있습니다.

이는 기존 대단지 아파트 중심의 제도를
빌라·다세대주택까지 확대 적용한 중요한 변화입니다.

✅ 상담 지원 예시

층간소음 진단기 대여
전문가 방문 상담
자율조정 프로그램 운영

제35조 ― 행위허가 기준

: 시설 변경 전 반드시 ‘허가 또는 신고’

공동주택 내 시설 변경, 증축, 철거 등 행위를 하려면
반드시 시장·군수·구청장의 허가나 신고를 거쳐야 합니다.

 

구분	행위
①	공동주택을 용도 외로 사용하는 경우 (예: 창고 → 음식점)
②	공동주택의 증축·개축·대수선 (리모델링 제외)
③	시설의 전부 또는 일부 철거
③의2	세대구분형 공동주택 설치
④	효율적 관리에 지장을 주는 기타 행위

📋 절차 요약

입주자 또는 관리주체가 허가 또는 신고 신청
시장·군수·구청장이 검토 후 수리
공사 완료 후 사용검사(주택법 제49조 준용)
허가 없이 진행한 경우 시공·감리자는 협조 금지

⚠️ 중요:
허가나 신고 없이 시설 변경을 하면 불법 건축행위로 간주되어
이행강제금, 원상복구 명령, 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

💬 실무사례
입주자대표회의가 헬스장 공간을 임의로 증축한 사례에서
허가 절차를 누락하여 원상복구 명령이 내려졌습니다.
공동주택 내부라도 ‘공용공간의 변경’은 반드시 행정절차를 거쳐야 합니다.

 

제5장 핵심 요약표

구분	조문번호	핵심 내용	키워드
장기수선계획	제29조	3년마다 검토·조정, 관리소장 교육 의무	#장기수선계획
장기수선충당금	제30조	주요시설 교체비용 적립·관리	#충당금
설계도서 보관	제31조	도면·보수내역 기록 의무	#설계도서
안전관리계획	제32조	안전책임자 지정·교육 의무화	#안전관리
안전점검	제33조	정기점검·결과보고·예산확보	#안전점검
소규모 공동주택 관리	제34조	지자체 중심 안전관리 체계화	#소규모주택
층간소음 상담제	제34조의2	빌라 대상 층간소음 예방·상담제 도입	#층간소음상담
행위허가	제35조	증축·철거 등은 반드시 행정허가	#행위허가

 

 

실무자 체크리스트

항목	확인사항	점검여부
장기수선계획	3년 주기 검토·조정 완료 여부	□
충당금 관리	적립금 사용 시 입주자 과반수 동의 확보	□
안전관리계획	안전책임자·교육이수자 명단 관리	□
안전점검	최근 점검 결과보고서 및 사진 보관	□
설계도서	전자도면 및 공사기록 업데이트	□
행위허가	모든 구조 변경 전 허가 여부 확인	□

 

 

“시설관리의 투명성이 아파트의 수명을 결정한다”

제5장은 공동주택의 물리적 안전과 법적 합리성을 동시에 다루는 조문입니다.
아파트는 ‘살아있는 건축물’이기에, 시간이 지날수록 관리의 정교함이 필요합니다.

장기수선계획을 게을리하면 갑작스런 비용 폭탄이,
안전점검을 소홀히 하면 대형 사고로 이어질 수 있습니다.
또한, 허가 없는 공사는 단지 전체의 법적 리스크로 확산됩니다.

따라서 “시설관리의 법적 준수”는
입주민의 안전을 지키는 가장 확실한 보험이자,
공동체 신뢰의 기반이 됩니다.

 

 

 

📎 참고자료

「공동주택관리법」 제5장 (법률 제21065호, 2025.10.1 시행)
국토교통부 고시 「장기수선계획 수립기준」
「시설물의 안전 및 유지관리 특별법」
서울시 공동주택 안전점검 매뉴얼(2024)

 

 

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2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제4장 관리비 및 회계운영 조문 완전해설

2025.11.07 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제5장 시설관리 및 행위허가 완전 해설 아파트시설관리행위허가법령

2025.10.17 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 8장 공동주택관리 분쟁조정 조문 해설

2025.10.23 - [정보의 찰라] - 공동주택관리법 제10장 보칙 조문 분석

 

 

 

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공동주택관리법
[시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 

 

 

  제5장 시설관리 및 행위허가


 제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2016. 1. 19.>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>

④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.


 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제45조에 따른 조정등의 비용

2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


 제31조(설계도서의 보관 등) 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유지관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 설계도서 등을 보관하고, 공동주택 시설의 교체ㆍ보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하여야 한다.


 제32조(안전관리계획 및 교육 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 해당 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안전관리계획을 수립하고, 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 지정하여 이를 시행하여야 한다.

② 다음 각 호의 사람은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택단지의 각종 안전사고의 예방과 방범을 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다.

1. 경비업무에 종사하는 사람

2. 제1항의 안전관리계획에 따라 시설물 안전관리자 및 안전관리책임자로 선정된 사람

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 방범교육 및 안전교육을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 기관 또는 법인에 위임하거나 위탁하여 실시할 수 있다.

1. 방범교육: 관할 경찰서장 또는 제89조제2항에 따라 인정받은 법인

2. 소방에 관한 안전교육: 관할 소방서장 또는 제89조제2항에 따라 인정받은 법인

3. 시설물에 관한 안전교육: 제89조제2항에 따라 인정받은 법인


 제33조(안전점검) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안전성 확보로 입주자등을 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위하여 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제21조에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 사용연수, 세대수, 안전등급, 층수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 15층 이하의 공동주택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 1. 17.>

② 제1항에 따른 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조ㆍ설비의 안전도가 매우 낮아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대주택은 임대사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 그 사실을 통보한 후 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 보고하고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체는 건축물과 공중의 안전 확보를 위하여 건축물의 안전점검과 재난예방에 필요한 예산을 매년 확보하여야 한다.

④ 공동주택의 안전점검 방법, 안전점검의 실시 시기, 안전점검을 위한 보유 장비, 그 밖에 안전점검에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


 제34조(소규모 공동주택의 안전관리) 지방자치단체의 장은 의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하는 공동주택(이하 “소규모 공동주택”이라 한다)의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 다음 각 호의 업무를 할 수 있다. <개정 2023. 10. 24.>


1. 제32조에 따른 시설물에 대한 안전관리계획의 수립 및 시행

2. 제33조에 따른 공동주택에 대한 안전점검

3. 그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하는 사항


 제34조의2(소규모 공동주택의 층간소음 상담 등) ① 지방자치단체의 장은 소규모 공동주택에서 발생하는 층간소음 분쟁의 예방 및 자율적인 조정을 위하여 조례로 정하는 바에 따라 소규모 공동주택 입주자등을 대상으로 층간소음 상담ㆍ진단 및 교육 등의 지원을 할 수 있다.

② 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 층간소음 상담ㆍ진단 및 교육 등의 지원을 위하여 필요한 경우 관계 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 기관 또는 단체에 협조를 요청할 수 있다.

[본조신설 2023. 10. 24.]


 제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)

3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)

3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위

4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. <신설 2021. 8. 10.>

③ 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가를 하거나 신고의 수리를 한 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고의 수리를 한 것으로 본다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.>

④ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다. <개정 2021. 8. 10.>

⑤ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.>

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항부터 제3항까지에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>