공동주택관리법 내 제7장 공동주택의 전문관리 조문 / 주택관리업 관련 조문

 

 

 

 

공동주택관리법 내 제7장 공동주택의 전문관리 파트에 대한 조문을 들여다보고

주택관리업관련 조건 사항들을 살펴보겠습니다.

 

 

제7장 공동주택의 전문관리

 

제1절 주택관리업 (제52조~제53조)

 

◼ 제52조(주택관리업의 등록)

핵심 내용:
주택관리업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록해야 함.

등록 요건:
자본금 2억 이상
대통령령 기준의 인력·시설·장비 보유
주택관리사 비율 요건 충족 (임원 또는 사원 1/3 이상)
등록이 취소된 후 2년 이내 재등록 불가.
비등록자는 ‘주택관리업’ 명칭 사용 불가.

의의/쟁점:
부실업체 난립을 방지하고, 일정한 자격과 전문성을 가진 법인만 시장에 진입 가능.
사실상 관리시장 진입 장벽이 꽤 높은 편 → 중소업체의 참여 제약 가능성.

◼ 제53조(등록말소 등)

말소/정지 사유:
거짓등록
영업정지 중 영업
관리 부실로 손해 발생
관리 실적 미달
등록 요건 미달
관리방법·업무내용 위반
79. 금품수수, 자격증 대여, 용도 외 관리비 사용
1011. 보고·검사 거부

처분 유형:
등록 말소(중대 위반)
1년 이내 영업정지
과징금(2천만원 이하, 일정 사안에 한함)

실무 포인트:
관리업체의 자격 유지 관리가 중요.
관리비 유용(제90조 관련) 적발 시 강력 처벌.
과징금 제도 도입으로 탄력적 제재 가능 → 관리업체의 리스크 관리 필수.

 

 

제2절 삭제 <2016. 1. 19.>의 조문들은 삭제되었어요.

 

 

제3절 관리주체의 업무와 주택관리사 (제63조~제70조)

 

◼ 제63조(관리주체의 업무)

업무 범위:
공용부분 유지보수, 안전관리
경비·청소·소독·쓰레기 수거
관리비·공과금·장기수선충당금 징수 및 관리
관리규약 및 입대의 의결사항 집행

포인트:
관리주체는 입주민의 생활 전반을 책임지는 집행기관.
법령 위반 시 책임이 명확히 규정됨.

◼ 제64조(관리사무소장)

배치 의무:
의무관리 공동주택에는 반드시 주택관리사를 관리소장으로 배치.
세대수가 일정 기준 미만이면 주택관리사보도 가능.

 

관리사무소장의 업무:
시설물 유지·보수, 장기수선계획, 안전점검
입대의 의결사항 집행, 관리비 집행
재판상/재판외 대리권 보유
직인 신고 의무

쟁점:
소장은 단순 집행자 아닌 법적 대표성 가짐 → 법적 분쟁 대응 가능.
선량한 관리자의 주의의무가 법적으로 명문화됨.

◼ 제65조~제65조의3 (부당간섭 배제 규정)

65조: 입대의·입주자들의 부당간섭 금지.

불법 지시·명령, 폭행·협박 등 금지.
위반 시 → 관리사무소장이 시장·군수·구청장에 사실조사 의뢰 가능.
65조의2: 경비원 등 근로자의 업무·처우 보호.
업무 외 부당지시 금지, 인권 존중 의무.

65조의3: 주택관리업자에 대한 부당간섭 금지.

입주민이 관리소장이나 근로자의 해고·징계 요구 불가.

실무 의미:
'갑질 방지 조항’으로 해석됨.
관리사무소장·경비원 등 근로자 보호 강화, 불합리한 압박 차단.

◼ 제66조(관리사무소장의 손해배상책임)

고의·과실로 손해 발생 시 배상책임.
보증보험·공제 가입 의무 → 입주자 보호 장치.
보증보험 가입 사실은 입대의 회장 또는 지자체장에 제출해야 함.

포인트:
실질적 책임보장 장치.
입주자와 관리소장 간 신뢰 확보 기초.

◼ 제67조~제69조 (주택관리사 제도)

67조: 자격 요건
주택관리사보 시험 → 일정 경력 후 주택관리사 승격.
결격사유 명시 (파산자, 금고 이상 형 등).

68조: 시험위원회 운영 근거.

69조: 자격 취소·정지 사유
거짓취득, 금고형, 중대한 관리부실, 금품수수, 명의대여 등.
중대 위반은 반드시 자격취소.

실무적 쟁점:
주택관리사 제도는 전문성과 윤리성을 동시에 강조.
최근 사회적 관심(경비원 인권, 관리비 투명성 등)에 따라 자격 취소 규정이 강화됨.

◼ 제70조(교육 의무)

주택관리업자 대표, 관리소장은 정기적으로 교육·윤리교육 이수 의무.
신규 배치자는 반드시 교육 후 배치 가능.
3년마다 재교육.

포인트:
지속적인 직무능력 향상 및 윤리성 확보 장치.
실무적으로는 교육 이수 여부가 관리소장 배치 자격과 직결됨.

🔑 종합 검토

시장 질서 확립 → 등록요건 및 말소·과징금 규정 강화(제52~53조).
관리주체 역할 명확화 → 입주민 생활 전반 관리 책임 법제화(제63조).
관리사무소장 권한·책임 강화 → 대리권, 직무 독립성, 손해배상책임 제도화(제64~66조).
갑질 방지·근로자 보호 → 입주민·입대의의 부당간섭 금지 규정 신설(제65조~65조의3).
전문성·윤리성 확보 → 주택관리사 자격요건, 결격사유, 취소 사유 강화(제67~69조).
지속적 교육 제도화 → 정기 교육·윤리교육을 통해 전문성 유지(제70조).

👉 정리하면, 이번 개정된 공동주택관리법은 ① 관리업체 난립 방지, ② 관리사무소장의 독립성 보장, ③ 경비원 등 근로자 보호, ④ 전문자격 관리 강화에 초점이 맞춰져 있다고 볼 수 있습니다.

 

공동주택관리법

 

[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
국토교통부(주택건설공급과-입주자대표회의), 044-201-3375
국토교통부(주택건설공급과-관리비), 044-201-3380
국토교통부(주택건설공급과-사업자선정), 044-201-3368
국토교통부(주택건설공급과-장기수선계획, 행위허가), 044-201-3377
국토교통부(주택건설공급과-하자보수), 044-201-3378   

제7장 공동주택의 전문관리

        제1절 주택관리업

조문체계도버튼관련규제버튼생활법령버튼
 제52조(주택관리업의 등록) ① 주택관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경되는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.

② 제1항에 따라 등록을 한 주택관리업자가 제53조에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.

③ 제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다. 이 경우 주택관리업을 등록하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다)이 2억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 인력ㆍ시설 및 장비를 보유할 것

④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 주택관리업자가 아닌 자는 주택관리업 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다.

⑥ 주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

조문체계도버튼연혁관련규제버튼
 제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호 또는 제9호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 하고, 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우에는 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우

2. 영업정지기간 중에 주택관리업을 영위한 경우 또는 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12개월을 초과한 경우

3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우

4. 공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우

5. 제52조제3항에 따른 등록요건에 미달하게 된 경우

6. 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우

7. 제90조제2항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 경우

8. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우

9. 제90조제4항을 위반하여 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증을 대여한 경우

10. 제93조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우

11. 제93조제3항ㆍ제4항에 따른 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 경우

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제1항제3호부터 제6호까지, 제10호 및 제11호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업정지를 갈음하여 2천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제2항에 따른 과징금을 기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2020. 3. 24.>

④ 제1항에 따른 등록말소 및 영업정지처분에 관한 기준과 제2항에 따른 과징금을 부과하는 위반행위의 종류 및 위반 정도 등에 따른 과징금의 금액 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

        제2절 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제54조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제55조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제56조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제57조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제58조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제59조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제60조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제61조 삭제 <2016. 1. 19.>

조문체계도버튼
 제62조 삭제 <2016. 1. 19.>

        제3절 관리주체의 업무와 주택관리사

조문체계도버튼관련규제버튼생활법령버튼
 제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

조문체계도버튼연혁관련규제버튼생활법령버튼
 제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)

2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. <개정 2020. 6. 9.>

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금액을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.

⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

조문체계도버튼연혁
 제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 입주자등은 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. <개정 2021. 8. 10.>

1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위

2. 폭행, 협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위

② 관리사무소장은 입주자대표회의 또는 입주자등이 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의 또는 입주자등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사실 조사를 의뢰받은 때에는 지체 없이 조사를 마치고, 제1항을 위반한 사실이 있다고 인정하는 경우 제93조에 따라 입주자대표회의 및 입주자등에게 필요한 명령 등의 조치를 하여야 한다. 이 경우 범죄혐의가 있다고 인정될 만한 상당한 이유가 있을 때에는 수사기관에 고발할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사실 조사 결과 또는 필요한 명령 등의 조치 결과를 지체 없이 입주자대표회의, 해당 입주자등, 주택관리업자 및 관리사무소장에게 통보하여야 한다. <개정 2