공동주택관리법 시행규칙 1장 1조 2장 2조 완벽 해설 공동관리.구분 관리 결정 절차 동의 조건

 

공동주택관리법 시행규칙 제2조 완벽 해설

공동관리·구분관리 결정 절차, 동의 요건, 기준 총정리 (2025년 최신)

 

공동주택의 관리 방식은 단지 운영의 효율성과 입주민 권리를 좌우하는 핵심 요소입니다.
특히 공동관리(여러 단지가 함께 관리) 또는 구분관리(단지 내 일부 동만 개별 관리) 여부는 관리비, 장기수선계획, 공용시설 운영 등 실생활에 직접적인 영향을 미치는 선택이죠.

이 중요한 의사결정을 규정한 법이 바로 공동주택관리법 시행규칙 제2조입니다.
오늘은 이 조항을 실무 중심으로 이해하기 쉽게 해설하고, 

입주자대표회의가 반드시 지켜야 하는 의무사항을 정리해드리려고 합니다.

 1. 시행규칙 제2조 핵심 개념 정리
시행규칙 제2조는 크게 네 가지 내용을 다룹니다.

① 공동관리·구분관리 결정 시 입주민에게 반드시 알려야 할 사항
② 서면동의 요건
③ 공동관리 기준
④ 관할 지자체 통보 의무

즉,결정 절차 → 입주민 동의 → 공동관리 가능 조건 → 행정 신고
이 전체 흐름을 규정하고 있는 조문입니다.

 2. 제2조 제1항 ― 공동관리·구분관리 시 “반드시 통지해야 할 사항”

입주자대표회의가 공동관리 또는 구분관리를 추진하려면
입주민에게 아래 모든 항목을 통지하고 서면동의를 받아야 합니다.

 

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통지해야 할 5가지 주요 항목

1) 공동관리 또는 구분관리의 필요성
왜 이 방식이 필요한지
현재 관리체계의 문제점은 무엇인지

비용 절감 또는 서비스 개선이 가능한지
→ 이를 명확히 제시해야 입주민 동의가 가능합니다.

2) 관리의 범위
경비, 청소, 소독, 시설물 유지보수 등 관리 항목 중
어느 부분을 공동 또는 구분으로 운영하는지 구체적 기재 필요.

3) 공동관리/구분관리 시 변경되는 핵심 운영 항목들
시행규칙은 아래 ‘가~마’ 항목을 반드시 포함하도록 지정합니다.

가. 입주자대표회의 구성 및 운영 방안
예: 각 단지 대표회의를 유지하면서 공동관리협의체 구성 등

나. 관리기구 구성·운영 방안 (관리사무소 등)

다. 장기수선계획 조정과 장기수선충당금 관리 방식

라. 관리비 변동 예상치

마. 대표회의가 중요하다고 인정하는 기타 사항

4) 관리규약에서 정하는 기타 사항

예시 :공동관리 협약서 초안 , 공동관리 종료 시 처리 절차, 민원 대응 방식

실무 Tip
통지서가 불명확하면 입주민 동의를 받았더라도 무효 처리될 수 있습니다.
‘필요성’과 ‘비용 변화’ 두 가지는 특히 구체적으로 작성해야 합니다.

 

 3. 제2조 제2항 ― 서면동의 요건 (가장 중요한 조문)
이 조항은 공동관리 및 구분관리의 성립 요건을 규정합니다.

✔ 공동관리
▶ 단지별 입주자 등 과반수의 서면동의

‘단지별’이 포인트입니다.
A·B 단지가 공동관리를 할 경우
A단지 과반수 동의
B단지 과반수 동의
두 단지 모두 충족해야 합니다.

✔ 구분관리
▶ 구분관리 단위별 입주자 등 과반수 동의
(단, 관리규약이 별도 기준을 정하면 그 기준 적용)

예시
동별로 구분관리하는 경우 → 해당 동 입주민 과반수 동의
라인별·블록별 구분관리도 동일한 원리입니다.

중요! 동의 기준은 ‘세대수 기준’이며, 서면동의서 양식도 법적 기준을 충족해야 합니다.

 

4. 제2조 제3항 ― 공동관리 기준(중요 개정 포함)
법 제8조제2항에서 위임된 기준을 시행규칙이 구체화한 조문입니다.

✔ 공동관리 총세대수 1,500세대 이하
단, 아래 예외 존재
의무관리대상 단지와 인접한 300세대 미만 단지는 세대 수 제한 없이 공동관리 가능

✔ 단지 사이에 일정 시설이 없어야 함
다음 시설이 있으면 공동관리 불가
도로,녹지,광장,차도 등(건축법상 '주택법 제2조12호'에서 규정하는 시설)
즉, 단지 사이가 물리적으로 분리되어 있으면 공동관리가 어렵다는 의미입니다.

✔  예외 규정
시장·군수·구청장이 다음 조건을 충족한다고 판단하면 위의 시설 기준을 적용하지 않습니다.

지하도,육교,횡단보도 등이 설치되어 보행자 통행이 안전하게 연결된 경우

최근 실제 사례
도로로 분리된 A·B 단지가 육교 설치 후 공동관리 승인받은 사례 존재.

 5. 제2조 제4항 ― 행정기관 통보 의무

입주자대표회의는
공동관리 또는 구분관리로 결정한 즉시 관할 지자체(시장·군수·구청장)에 통보해야 합니다.

통보 서류는 아래가 일반적입니다.
서면동의서 원본
공동관리(또는 구분관리) 필요성 설명자료
비용 변동 추정치
대표회의 의결서
관리규약 개정 내용(필요 시)
통보하지 않으면 과태료 부과 가능(제102조 제3항 관련)

 

 

 실제 현장에서 자주 나오는 질문(FAQ)
Q1. “카톡 투표, 온라인 설문은 서면동의로 인정되나요?”

→ X 인정되지 않습니다.
법령은 “서면”을 요구하며 서명 또는 도장 필요.

Q2. 한 단지만 과반수를 넘으면 공동관리 가능?

→ X  두 단지 모두 과반수 필요.

Q3. 구분관리로 전환하면 관리주체도 분리해야 하나요?

→ 경우에 따라 다름.
구분관리 단위별로 관리사무소 분리 가능하지만,
실무에서는 단일 사무소 + 별도 회계/업무 분리로 운영하는 사례도 많음.

대표회의가 꼭 점검해야하는 항목

점검 항목	필수여부
‘필요성·범위·장기수선·비용변동’ 명시된 통지서 작성	✔
단위별 과반수 서면동의 확보	✔
세대수 기준, 경계시설 기준 충족 여부	✔
대표회의 의결 회의록 작성	✔
지자체 통보 및 접수증 보관	✔
관리규약 개정(필요 시)	선택

 사례로 보는 공동관리·구분관리
사례 1. 700세대 + 500세대 단지 공동관리 추진
두 단지 모두 과반수 서면동의 완료
단지 사이 횡단보도 설치
→ 공동관리 승인

사례 2. 1,700세대 초과 단지
→ 원칙적 공동관리 불가
하지만
300세대 미만 단지가 합쳐지는 경우 예외 가능

사례 3. 104동만 구분관리하려는 단지
해당 동 과반수 동의 확보
전기·소방·승강기 등 공동시설 영향 검토 필요
→ 구분관리 가능

제2조의2 및 제3조 간단 정리

제2조의2 ― 의무관리대상 전환 신고
의무관리대상 요건 충족 시 제출해야 하는 서류

제안서,동의서,명부

제3조 ― 관리방법 변경 신고 절차
별지 제1호의2서식 사용
대표회의 회장이 신고
제안서 + 동의서 첨부 필수
즉, 제2조는 “동의 절차”, 제3조는 “행정 신고 절차”로 이해하면 됩니다.

결론 ― 제2조는 공동관리·구분관리의 ‘헌법’ 같은 조항

이 조항을 지키지 않으면
동의 절차 무효
관리방법 변경 취소
지자체 행정명령
과태료 부과
등의 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 대표회의는 반드시
절차적 정당성과 투명성을 확보해야 하며,
입주민에게 충분한 정보 제공이 필수입니다.

 

 

공동주택

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RE-ARTWORK 블로그 내 공동주택 관련 포스팅 리스트 

 

공동주택관리법
1장~2장 / 총칙 , 공동주택의 관리방법  https://re-artwork.tistory.com/83
3장 / 입주자대표회의 및 관리규약  https://re-artwork.tistory.com/172
4장 / 관리비 및 회계운영  https://re-artwork.tistory.com/173
5장/ 시설관리 및 행위허가 https://re-artwork.tistory.com/174
6장 / 하자담보책임 및 하자분쟁조정 https://re-artwork.tistory.com/182
7장 / 공동주택의 전문관리  https://re-artwork.tistory.com/117
8장 / 공동주택관리 분쟁조정 https://re-artwork.tistory.com/158
10장 / 보칙  https://re-artwork.tistory.com/163
11장 / 벌칙 https://re-artwork.tistory.com/183

공동주택관리법 시행령 
5장 ~7장 / https://re-artwork.tistory.com/118


공동주택관리법 시행규칙 
13조 / 주택관리업자 및 사업자 선정방법 / https://re-artwork.tistory.com/167


주택관리업자 및 사업자 선정지침 
전문 / https://re-artwork.tistory.com/84


주택관리업자 적격심사제 점수 산정 완전 가이드 공동주택관리업자 입찰
https://re-artwork.tistory.com/82

 

 

 

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  공동주택관리법 시행규칙
[시행 2025. 10. 31.] [국토교통부령 제1531호, 2025. 10. 31., 타법개정]

 

 제1장 총칙

 제1조(목적) 이 규칙은 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.  

 

 

제2장 공동주택의 관리방법

 제2조(공동주택의 공동관리 등) ① 입주자대표회의는 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다) 제8조제1항에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자등의 서면동의를 받아야 한다. <개정 2017. 10. 18.>

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성

2. 공동관리 또는 구분관리의 범위

3. 공동관리 또는 구분관리에 따른 다음 각 목의 사항

가. 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안

나. 법 제9조에 따른 공동주택 관리기구의 구성 및 운영 방안

다. 장기수선계획의 조정 및 법 제30조에 따른 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안

라. 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치

마. 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항

4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

② 제1항에 따른 서면동의는 다음 각 호의 구분에 따라 받아야 한다. <개정 2017. 10. 18., 2025. 4. 15.>

1. 공동관리의 경우: 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의

2. 구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

③ 법 제8조제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치를 통하여 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 인정하는 경우에는 제2호의 기준은 적용하지 아니한다. <개정 2017. 10. 18.>

1. 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우는 제외한다.

2. 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것

④ 입주자대표회의는 법 제8조제1항에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다. <개정 2017. 10. 18.>


 제2조의2(의무관리대상 공동주택 전환 등) 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제7조의2제1항 및 제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 신고서”란 각각 별지 제1호서식의 의무관리대상 공동주택 전환 등 신고서를 말하며, 해당 신고서를 제출할 때에는 다음 각 호의 서류를 첨부해야 한다.


1. 제안서 및 제안자 명부

2. 입주자등의 동의서

3. 입주자등의 명부

[본조신설 2020. 4. 24.]

 제3조(관리방법의 결정 및 변경결정 신고) ① 영 제9조에 따른 신고서는 별지 제1호의2서식과 같다. <개정 2020. 4. 24.>

② 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다. 이하 같다)은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제1항에 따른 신고서를 제출할 때에는 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자등의 동의서를 첨부하여야 한다.